Fundos imobiliários (FIIs) com teses de maior risco, focados em desenvolvimento e operações de crédito high yield, enfrentam um momento de forte turbulência. Nos últimos dias, cotas de FIIs como o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11), o Valora Hedge Fund (VGHF11) e o Cartesua Recebíveis (CACR11) registraram quedas expressivas, refletindo um ambiente macroeconômico adverso.

A tese central, segundo reportagem do InfoMoney, é que a combinação de juros elevados, dificuldade de financiamento e revisões pessimistas nas projeções de caixa está forçando gestoras a cortar dividendos. Para um mercado que preza a previsibilidade do fluxo de pagamentos, a reação tem sido imediata e severa, penalizando os ativos mais alavancados e expostos ao ciclo econômico.

O custo da alavancagem

O atual patamar da Selic altera fundamentalmente a dinâmica do mercado de crédito. Otmar Schneider, analista da Nord, aponta que as primeiras operações a apresentar problemas em um cenário de juros altos são justamente as de maior risco. O custo da dívida se torna proibitivo, inviabilizando projetos que dependem de alavancagem para gerar retorno. Enquanto empresas de primeira linha conseguem se financiar a taxas próximas de 16% ao ano, companhias mais arriscadas enfrentam custos que podem superar os 20%.

Os fundos de desenvolvimento são particularmente vulneráveis. Muitos projetos foram estruturados com base em compradores que contavam com juros baixos para financiar seus imóveis. Agora, com o encarecimento do crédito, a prestação não cabe mais no orçamento, e as vendas esperadas não se concretizam. O resultado é uma crise de caixa para os empreendimentos, num momento em que emitir nova dívida é extremamente caro. A leitura é que o cenário atual favorece fundos de CRI high grade e sem alavancagem.

O gatilho dos dividendos

Para Alexandre Pletes, head de renda variável da Faz Capital, o gatilho imediato para a derrocada das cotas foi a redução dos dividendos. O investidor de FII busca, acima de tudo, estabilidade e previsibilidade de renda. Quando essa expectativa é frustrada, a venda das posições é uma consequência natural. O caso do MFII11 é emblemático: o fundo revisou para baixo suas projeções de caixa e anunciou um corte nos dividendos, o que foi suficiente para derrubar o valor da cota.

Embora o pano de fundo macroeconômico seja comum a todos, cada fundo possui um estopim particular. No CACR11, a suspensão dos dividendos para preservar o caixa foi decisiva. Já o RPRI11 reconheceu uma provisão para perdas em um Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) específico, motivada por atrasos e aumento de custos em uma obra. O movimento sugere uma depuração no mercado, que passa a diferenciar com mais clareza as carteiras com fluxo de caixa robusto daquelas baseadas em projeções mais otimistas.

O momento atual testa a resiliência das teses de investimento. A Selic elevada não apenas encarece o capital, mas também expõe a fragilidade de modelos de negócio que dependem de um ciclo de crédito farto e barato. Para os investidores, o dilema é claro: buscar refúgio em ativos mais seguros ou encontrar oportunidades de entrada em fundos de qualidade que foram excessivamente penalizados pelo humor do mercado.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · InfoMoney