O avanço do modelo de residencial para renda, ou multifamily, no Brasil depende de uma equação com duas variáveis centrais: tecnologia e juros. Em painel durante o Real Estate Summit, executivos do setor foram unânimes em apontar a tecnologia como a chave para dar escala ao negócio, mas reconheceram que o cenário macroeconômico atual funciona como um freio de mão.
Para os operadores, a tese é clara: a tecnologia permite replicar um modelo de gestão eficiente em diferentes geografias. A leitura é que, com um perfil de inquilino relativamente homogêneo, a automação de processos — da prospecção de clientes à manutenção predial — torna-se o motor da rentabilidade e da expansão.
A tese da escala
A tecnologia não é um fim, mas um meio para a padronização. “A tecnologia pode estar em vários momentos, desde trazer os inquilinos, prospectando os clientes de maneira eficiente, até resolver um problema de manutenção hidráulica,” afirmou Leonardo Morgatto, CEO da REdoor, a gestora de ativos da BGRE (antiga Brookfield Properties), segundo o portal Metro Quadrado.
Essa eficiência operacional é crucial para atacar o segmento mais promissor: a classe média. Carlos Martins, gestor de Real Estate da Kinea, argumentou que, embora o multifamily possa atender qualquer perfil de renda, a escala está na população que mais demanda aluguel e onde a competição com a venda de imóveis é menor. “A classe média é mais carente e a ‘piscina’ é muito maior,” disse ele, em uma analogia sobre o tamanho do mercado potencial.
O freio macroeconômico
Se a tecnologia lubrifica a engrenagem operacional, os juros altos a emperram. O principal obstáculo para o crescimento mais acelerado do setor é o custo de capital, que trava o financiamento para o desenvolvimento de novos projetos imobiliários. A viabilidade econômica dos empreendimentos fica comprometida quando a taxa de juros para financiar a construção é elevada.
Diante desse cenário, a estratégia dos desenvolvedores tem sido a cautela. Guil Blanche, fundador da Planta.Inc, que desenvolve prédios para o segmento em São Paulo, afirmou que a empresa tem focado em “regiões mais óbvias” da cidade. O objetivo é mitigar riscos e construir um histórico de rentabilidade que possa convencer investidores a apostar no modelo, mesmo em um ambiente adverso. “A produção de histórico vai contribuir para expandir a nossa tese”, afirmou.
O desafio do multifamily no Brasil, portanto, é duplo. Internamente, trata-se de refinar o uso da tecnologia para criar uma operação escalável e rentável. Externamente, é preciso navegar um ambiente macroeconômico desafiador, provando que o ativo é resiliente e capaz de gerar retornos consistentes para destravar o capital necessário para sua expansão.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Metro Quadrado
