A China redefiniu o papel da habitação na economia global ao tratá-la como um vetor estratégico de crescimento, e não apenas como um custo orçamentário. Entre 2011 e 2015, o país entregou 40 milhões de unidades habitacionais, impulsionando uma urbanização que elevou a taxa de moradores em cidades de 20% em 1980 para 67% em 2024. Segundo análise de Gustavo Favaron, CEO do GRI Institute, esse movimento foi viabilizado por crédito estatal abundante e juros baixos, integrando moradia, infraestrutura de transporte e desenvolvimento de novos polos econômicos. O setor chegou a representar 25% do PIB chinês em seu auge, sugerindo que a moradia pode atuar como um motor de desenvolvimento massivo quando alinhada a uma estratégia nacional integrada.

Contudo, a agressividade dessa estratégia impôs um custo elevado. O default da Evergrande em 2021, com dívidas superiores a US$ 300 bilhões, marcou o início de uma crise imobiliária sem precedentes. Estima-se que 21% das residências chinesas estejam vagas, totalizando cerca de 65 milhões de unidades, muitas delas situadas em cidades médias onde a demanda real nunca acompanhou a oferta. O governo chinês tenta agora conter os danos, com pacotes bilionários para absorver imóveis não vendidos, evidenciando que o uso indiscriminado de crédito barato para inflar o setor imobiliário pode resultar em bolhas financeiras de alto risco.

O modelo chinês e a lógica da urbanização planejada

A experiência chinesa demonstra que a habitação, quando bem executada, não é um gasto isolado, mas uma peça fundamental de infraestrutura econômica. O sucesso de distritos como Pudong, que transicionou de zona rural a centro financeiro global em poucas décadas, ilustra a eficácia do planejamento que conecta moradia a oportunidades de trabalho. A lógica por trás desse crescimento não foi a construção pública direta, mas a criação de um ambiente onde desenvolvedores privados e estatais operaram sob condições de financiamento facilitado. Essa integração evitou que a moradia fosse vista como uma necessidade social desvinculada da produtividade urbana.

Entretanto, o erro chinês residiu na falta de calibração entre a meta de crescimento e a demanda real. Ao priorizar o volume de construção em detrimento da sustentabilidade financeira, o país criou bairros fantasmas e famílias endividadas com ativos desvalorizados. A lição central aqui é que a escala, por si só, não garante prosperidade. Sem uma leitura fina das necessidades demográficas e econômicas, o incentivo excessivo ao setor imobiliário transforma um motor de desenvolvimento em um passivo sistêmico que ameaça a estabilidade financeira de todo o país.

O contraste brasileiro e a atrofia do crédito

Enquanto a China construiu em excesso, o Brasil enfrenta o desafio oposto: a normalização da escassez. Com um déficit habitacional de 5,8 milhões de domicílios, o modelo brasileiro, ancorado no programa Minha Casa Minha Vida, consolidou-se como uma política de assistência social, e não como um mercado imobiliário robusto. O setor depende quase inteiramente de subsídios fiscais, carecendo de um ecossistema de crédito privado que permita à classe média acessar moradias de forma sustentável e em escala.

Os números revelam a fragilidade desse modelo. Com o crédito imobiliário representando apenas cerca de 10% do PIB, o acesso ao financiamento no Brasil é limitado por taxas de juros elevadas e prazos incompatíveis com a renda real. Diferente da China, que utilizou o setor para integrar a população à economia urbana, o Brasil frequentemente entrega unidades em periferias mal servidas, onde a falta de infraestrutura de transporte e serviços limita o impacto social da moradia. O resultado é a segregação urbana, que impede que a casa própria se torne um verdadeiro ativo de mobilidade social para os beneficiários.

Implicações para o desenvolvimento urbano

A divergência entre o modelo asiático e o latino-americano aponta para uma falha comum: a falta de integração. Programas habitacionais em países como Chile, México e Colômbia, assim como no Brasil, frequentemente priorizam a entrega de unidades em terras baratas, ignorando a conexão necessária com o mercado de trabalho. A implicação para os stakeholders é clara: reguladores e o setor privado precisam convergir para uma visão onde a habitação seja tratada como infraestrutura econômica, não apenas como um produto imobiliário isolado.

Para o ecossistema brasileiro, o desafio é superar a dependência do orçamento público e fomentar um mercado de crédito imobiliário que funcione de maneira cíclica e saudável. O caminho para a maturidade setorial passa pela redução estrutural dos juros e pela criação de políticas de longo prazo que incentivem a construção de cidades, e não apenas de dormitórios. O custo de ignorar essa equação, como demonstrado pela crise chinesa e pelo déficit habitacional brasileiro, é o desperdício de capital e de oportunidades de desenvolvimento humano.

O futuro da moradia como política pública

O que permanece incerto é a capacidade das economias de equilibrar a necessidade de moradia com a prudência financeira. A China segue pagando o preço de sua expansão desmedida, enquanto o Brasil ainda busca o modelo que permita a expansão do crédito para a classe média sem sacrificar o atendimento às camadas de menor renda. O futuro da habitação dependerá da habilidade dos gestores em integrar moradia, transporte e emprego em um único plano de desenvolvimento.

Deve-se observar se, diante das lições globais, os governos conseguirão transitar de uma visão de curto prazo para uma estratégia de longo prazo. A moradia continuará sendo o termômetro da capacidade de um país em planejar seu crescimento ou sucumbir às distorções de mercado. A resposta para esse dilema não reside em extremos, mas na construção de um ambiente onde a habitação sirva, de fato, como o alicerce para o desenvolvimento econômico e social do país.

Com reportagem de Metro Quadrado

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