O mercado de galpões logísticos no Brasil atravessa um momento de descompasso estrutural, onde a velocidade da expansão do e-commerce supera a capacidade de entrega de novos ativos de alto padrão. Segundo dados apresentados pela Log Commercial Properties, apenas cerca de 18% do estoque nacional de área bruta locável (ABL) é composto por galpões Classe A, uma fração restrita diante de um universo logístico e industrial estimado em 175 milhões de m². Esse cenário de escassez de ativos de qualidade, capazes de suportar operações logísticas complexas e automatizadas, impõe um gargalo operacional para empresas que buscam eficiência e capilaridade nacional.
A vacância média do setor encerrou o primeiro trimestre de 2026 em 6,6%, patamar que o mercado classifica como mínima histórica. Essa pressão sobre a oferta, aliada à demanda crescente, reflete um movimento de "flight to quality", onde locatários buscam migrar para instalações mais modernas e eficientes, independentemente do custo. A leitura aqui é que o mercado brasileiro ainda opera com uma infraestrutura defasada se comparada a outras economias globais, possuindo apenas 16 m² de galpões de alto padrão por 100 habitantes, ante 537 m² nos Estados Unidos.
O motor do e-commerce e a pressão por eficiência
O avanço do comércio eletrônico atua como o principal catalisador dessa demanda por galpões de alto padrão. Gigantes como Mercado Livre, Shopee e Amazon têm ampliado agressivamente suas pegadas físicas, ocupando milhões de metros quadrados em diversos estados brasileiros. O Mercado Livre, por exemplo, já consolida quase 3 milhões de m² em sua operação, enquanto novos entrantes como Shein e Temu intensificam a disputa por espaços que permitam entregas mais rápidas e processos de triagem automatizados. Esse movimento força o setor imobiliário logístico a se modernizar sob risco de perder relevância.
A dinâmica de incentivos é clara: empresas que operam no varejo digital precisam reduzir o custo do último quilômetro e otimizar o estoque. Galpões Classe A, com pé-direito alto, piso de alta resistência e docas niveladoras, tornaram-se ativos estratégicos para a viabilidade financeira dessas operações. A disparidade entre a necessidade de eficiência operacional e a oferta disponível explica por que os aluguéis no segmento brasileiro permanecem significativamente acima da média global, atraindo o olhar atento de investidores e fundos imobiliários.
O desequilíbrio geográfico e a expansão nacional
Embora o Sudeste ainda concentre o maior volume de ABL, o crescimento do consumo digital está forçando uma descentralização logística. Regiões como o Centro-Oeste apresentam vacância próxima a 1,5%, evidenciando um mercado extremamente aquecido com pouca oferta de qualidade disponível. Essa capilaridade é necessária para atender a um consumidor cada vez mais exigente em prazos de entrega, o que obriga os desenvolvedores a buscarem novos polos logísticos fora dos eixos tradicionais, transformando a geografia do setor.
O desafio para os próximos anos reside na capacidade do mercado de viabilizar novos projetos em um cenário de custos de construção e taxas de juros variáveis. A projeção de demanda para 2026, próxima de 4 milhões de m², sugere que o déficit de oferta não será sanado no curto prazo, mesmo com as entregas previstas. A leitura é que o mercado imobiliário logístico brasileiro entrou em um ciclo de longo prazo de valorização, onde a qualidade do ativo é o fator determinante para a atratividade do investimento.
Perspectivas para o mercado de ativos logísticos
O que permanece incerto é a velocidade com que a oferta conseguirá acompanhar a demanda estrutural. O mercado deve observar de perto a capacidade de novos projetos em converter áreas rurais ou industriais obsoletas em centros logísticos modernos, respeitando as exigências de sustentabilidade e eficiência energética que se tornam padrão global. A escassez de terrenos bem localizados e com infraestrutura adequada em grandes centros urbanos continuará sendo um limitador crítico para o desenvolvimento do setor nos próximos anos.
O futuro do setor logístico no Brasil dependerá da convergência entre a necessidade de escala do varejo digital e a disponibilidade de capital para o desenvolvimento de infraestrutura de alto padrão. A dinâmica de preços e a ocupação dos novos galpões em regiões fora do Sudeste serão os principais indicadores para medir se o mercado conseguirá equilibrar o crescimento com a eficiência exigida pelo cenário competitivo atual. O descompasso atual, embora desafiador para os operadores, oferece um prêmio claro para os desenvolvedores que conseguirem entregar ativos de ponta em locais estratégicos.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · InfoMoney — Onde Investir
