A dinâmica do mercado de aluguel de imóveis nos Estados Unidos pode estar prestes a mudar, com um novo fator de incerteza emergindo: a chamada oferta "acidental" de imóveis para locação. Grandes proprietários institucionais, como a Invitation Homes, uma das maiores locadoras de residências unifamiliares do país com quase 86 mil propriedades, expressaram preocupação com o potencial aumento dessa oferta. Embora a imagem geral da oferta de aluguéis tenha mostrado melhora em alguns mercados, o cenário para novos contratos pode ser impactado por proprietários que, sem conseguir vender suas casas, optam por alugá-las.

O Fenômeno dos "Proprietários Acidentais"

O COO da Invitation Homes, Tim Lobner, destacou em uma teleconferência de resultados que a oferta de aluguéis proveniente de grandes operadores diminuiu 13% em agosto em relação ao ano anterior. A construção de imóveis para alugar (build-to-rent) atingiu seu pico em 2024 e deve continuar a desacelerar até 2027 e 2028, com as novas construções de casas caindo 7% este ano e mais 5% no próximo. No entanto, o "coringa" que a empresa observa é a "oferta fantasma" de aluguéis. Isso inclui "proprietários acidentais" – pessoas que colocaram suas casas à venda, não obtiveram o preço desejado e, em vez de aceitar um corte, decidiram colocá-las para alugar. Além disso, imóveis de construtoras que não foram vendidos também podem acabar no mercado de locação.

Implicações para o Mercado de Aluguel

O CEO da Invitation Homes, Dallas Tanner, explicou que, embora as taxas de hipoteca elevadas beneficiem a renovação de contratos existentes ao manterem inquilinos em suas moradias, elas também podem gerar pressão de oferta para novos contratos. "E o que os pais e mães [proprietários individuais] fazem que talvez estejam com uma casa que estão tentando vender? Isso volta a ter peso?", questionou Tanner, indicando que é cedo para determinar o impacto total. A preocupação central para a Invitation Homes reside na sua capacidade de precificar novos contratos. No terceiro trimestre de 2026, os inquilinos que renovaram seus contratos pagaram 4,3% a mais, enquanto os novos inquilinos pagaram, em média, 0,2% menos do que o locatário anterior na mesma residência. Essa fraqueza em novos contratos foi mais acentuada em mercados do Cinturão do Sol, como Phoenix (-2,9%), Sul da Flórida (-2,6%) e Tampa (-2,4%), onde a oferta de aluguéis tem sido elevada e a participação de "proprietários acidentais" é maior.

Onde o Fenômeno é Mais Comum

Análises anteriores, como uma de primavera de 2026 baseada em dados do Zillow, indicaram que os "proprietários acidentais" são mais prevalentes em mercados com demanda enfraquecida. Cidades como Denver (4,9%), Houston (4,2%) e Austin (4,1%) apresentaram a maior proporção de anúncios de aluguel que haviam sido listados para venda por pelo menos duas semanas, não foram vendidos e foram relistados como aluguéis em até três meses. Em contraste, mercados mais resilientes como Boston (0,6%) e Nova York (0,7%) mostraram uma incidência muito menor. Existe uma correlação negativa entre a queda de preços dos imóveis desde o pico de 2022 e a participação de "proprietários acidentais", sugerindo que mercados com correções de preço mais acentuadas são mais propensos a ver vendedores optarem pelo aluguel.

Perspectivas e Incertezas

A ascensão dos "proprietários acidentais" pode reverter parte da limpeza de estoque de aluguel que ocorreu em alguns mercados. No entanto, em grande parte, essa prática ainda é nicho. Muitos proprietários dependem da venda de suas casas atuais para comprar a próxima, o que limita o número de pessoas que podem manter uma propriedade e alugá-la, especialmente com as atuais dificuldades de acessibilidade. Por outro lado, muitos proprietários se beneficiaram de hipotecas de baixas taxas de juros, permitindo que aluguem suas casas pelo mesmo valor ou acima do pagamento mensal enquanto aguardam uma melhora no mercado. A evolução das taxas de juros e a capacidade desses proprietários de manterem suas propriedades no mercado de aluguel continuarão a ser observadas de perto.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Fast Company