A expansão do mercado de galpões logísticos no entorno de São Paulo está redefinindo a importância de polos tradicionais. Jundiaí e Itupeva ganham destaque como alternativas a Cajamar, que enfrenta limitações crescentes em disponibilidade de terrenos, mão de obra, energia e infraestrutura de trânsito. Segundo Rafael Fonseca, gestor do fundo imobiliário BRCO11 (Bresco Logística), Jundiaí e Itupeva se posicionam não apenas para operações de última milha, mas também como locais ideais para fulfillment centers e grandes centros de distribuição, impulsionando uma dinâmica favorável no setor.
Cajamar atinge limite de expansão
Cajamar, por muitos anos um dos epicentros logísticos da região metropolitana paulista, agora se depara com barreiras significativas para continuar seu crescimento. A saturação do mercado não se deve apenas à escassez de terrenos adequados que permitam construções com custos razoáveis, mas também à falta de mão de obra qualificada, capacidade energética limitada e congestionamentos crônicos. Fonseca aponta que os terrenos remanescentes em Cajamar estão localizados em áreas de difícil acesso, agravando os desafios logísticos, especialmente durante os horários de pico.
Jundiaí e Itupeva atraem demanda
Diante desse cenário, Jundiaí tem se beneficiado diretamente, capturando uma parcela significativa da demanda que busca alternativas a Cajamar. A cidade tem apresentado um crescimento notável, com preços de locação mais competitivos, refletindo a busca das empresas por novas localizações estratégicas. Dados da Binswanger Brazil indicam que, no segundo trimestre de 2026, Jundiaí possuía 1,14 milhão de metros quadrados de estoque classe A+/A com uma taxa de vacância de apenas 1,4%. Em contraste, Cajamar detinha 3,17 milhões de metros quadrados, mas com uma vacância de 4,9%. O preço médio do metro quadrado em Jundiaí era de R$ 24,39, enquanto em Cajamar atingia R$ 37,19.
Além do preço: a importância da especificação técnica
Fonseca ressalta que a análise de um imóvel logístico transcende a simples localização e o preço por metro quadrado. Fatores como características técnicas do galpão, eficiência de armazenagem e o valor locatício são cruciais para a avaliação do investidor. Um valor de aluguel abaixo do mercado pode indicar potencial de valorização, enquanto um valor acima do praticado pode representar um risco em futuras renovações. A análise detalhada dos chamados micromercados é fundamental, pois a dinâmica regional pode mudar, transformando polos antes dominantes em áreas com novas limitações.
O futuro dos centros de distribuição
O exemplo de um imóvel da Natura em Itupeva, ocupado por um sistema altamente automatizado com pé-direito de 20 metros, ilustra a importância da especificação técnica. Essa estrutura, embora mais cara para construir, oferece uma eficiência operacional que compensa o investimento. Para a Natura, a automação permitiu otimizar o espaço, evitando a necessidade de galpões tradicionais muito maiores. A análise da qualidade e especificação técnica do galpão logístico, portanto, impacta diretamente o seu valor e potencial de locação, mostrando que o mercado está evoluindo para além de métricas simplistas.
O cenário logístico em torno de São Paulo continua em ebulição, com Jundiaí e Itupeva se consolidando como novas referências. A capacidade desses polos em oferecer infraestrutura e espaço para crescimento, em contrapartida às limitações de Cajamar, dita o ritmo das novas estratégias de ocupação e investimento no setor.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · InfoMoney
