A Leblon Realty, gestora fundada por Rafael Siqueira em 2021, está movimentando o mercado imobiliário carioca com o lançamento de seu terceiro fundo de investimento imobiliário (FII). A companhia busca captar R$ 200 milhões para financiar novos projetos, com um objetivo estratégico claro: retomar a presença nos bairros mais tradicionais da Zona Sul do Rio de Janeiro, uma região que exige agilidade e criatividade na originação de terrenos.
Segundo reportagem do Metro Quadrado, a estratégia marca um redirecionamento após anos de foco intenso na Barra da Tijuca, onde a disponibilidade de áreas permitiu o desenvolvimento de grandes condomínios-clube em parceria com a Cyrela. Agora, a gestora volta a olhar para a escassez da Zona Sul, onde o modelo de negócio precisará ser adaptado para a compra de imóveis antigos ou terrenos subutilizados.
O desafio da escassez e o modelo de originação
A operação na Zona Sul é descrita pelo fundador como "achar uma agulha no palheiro". Diferente das grandes áreas da Barra, a região exige que a gestora busque oportunidades em estacionamentos ou prédios obsoletos para viabilizar projetos menores, porém de alta rentabilidade. O histórico da empresa, que já entregou um empreendimento de 300 unidades em Botafogo após a aquisição de uma área da Eletrobras, serve como referência para a nova fase.
O modelo de negócio da Leblon Realty, consolidado por Siqueira durante seus 15 anos na Monteiro Aranha, diferencia-se por atuar como sócio desde a compra do terreno. Ao dividir o risco com incorporadoras logo na largada, a gestora evita modelos baseados puramente em permuta ou dívida, garantindo maior controle sobre o desenvolvimento do projeto e a definição estratégica do produto final.
Dinâmicas de mercado e o papel das parcerias
A flexibilidade operacional da gestora foi testada em projetos como o do Cachambi, onde o plano original de expansão de um shopping center foi alterado para o desenvolvimento residencial, resultando em 800 unidades. Essa capacidade de ajustar rotas diante de mudanças nas prioridades de parceiros, como a saída da BR Malls na época, é um pilar da tese de investimento da Leblon Realty.
Além disso, o novo fundo não abandonará a Barra da Tijuca, que segue sendo um vetor importante de crescimento, especialmente após as recentes atualizações no Plano Diretor do Rio de Janeiro em 2024. A gestora planeja equilibrar o portfólio com projetos de maior porte na região oeste e empreendimentos boutique na Zona Sul, diversificando os riscos entre diferentes perfis de demanda.
Implicações para o ecossistema imobiliário
Para o mercado, o movimento da Leblon Realty sinaliza uma confiança renovada no segmento residencial carioca. A escassez de terrenos na Zona Sul continua sendo a principal barreira de entrada, forçando gestores a serem mais analíticos na seleção de ativos. A capacidade de viabilizar projetos em áreas consolidadas, como Ipanema e Botafogo, coloca a empresa em uma posição competitiva distinta de grandes incorporadoras que buscam apenas escala.
Enquanto isso, a gestão de ativos logísticos e corporativos, como a participação no Edifício Argentina, reforça a resiliência da companhia em múltiplos segmentos. A decisão de recuar em projetos na Tijuca, aguardando um momento de mercado mais favorável, ilustra uma postura disciplinada quanto à alocação de capital e ao timing de lançamentos.
Perspectivas e o futuro do fundo
O sucesso da captação de R$ 200 milhões será o próximo indicador do apetite dos investidores por projetos com esse perfil de risco e retorno. A expectativa é que, dos cinco projetos previstos para o novo fundo, dois sejam focados no modelo de menor porte da Zona Sul, mantendo a tese de exclusividade.
O mercado observará como a gestora navegará pela complexidade burocrática e pela competição por terrenos em áreas densas. A combinação de experiência em estruturação financeira com o conhecimento profundo do solo carioca definirá o ritmo da expansão da Leblon Realty nos próximos anos.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Metro Quadrado
