A prefeitura de Madri anunciou uma redução significativa de 40% na presença de Viviendas de Uso Turístico (VUT) ilegais na capital espanhola. Segundo dados apresentados pelo prefeito José Luis Martínez-Almeida durante o Pleno do Estado da Cidade, o volume caiu de 22.435 para 13.431 unidades em comparação ao início de 2025, representando o fechamento de 9.004 imóveis que operavam sem autorização municipal.

O resultado é atribuído à implementação do 'Plan Reside', aprovado em setembro do ano passado. A estratégia foca no endurecimento das licenças para imóveis dispersos em áreas residenciais e na aplicação de um regime sancionador mais severo, que substituiu procedimentos administrativos genéricos por ações diretas amparadas pela Lei do Solo da Comunidade de Madrid.

O mecanismo do Plan Reside

O cerne do 'Plan Reside', coordenado pelo Departamento de Urbanismo, Meio Ambiente e Movilidad, é a restrição geográfica e estrutural. A norma veda a concessão de novas licenças para imóveis turísticos em prédios residenciais localizados em centros históricos, visando conter o esvaziamento habitacional de longa duração. Fora dessas zonas protegidas, as autorizações foram limitadas a unidades com acesso independente, localizadas exclusivamente no térreo ou no primeiro andar.

Além das restrições de zoneamento, o governo municipal estabeleceu um marco sancionador específico. Antes da medida, a fiscalização dependia de trâmites burocráticos lentos. A partir da nova regulamentação, a identificação de um imóvel operando sem licença aciona mecanismos de penalidade imediata, baseados no artigo 204 da Lei 9/2001, conferindo maior agilidade ao poder público na interrupção das atividades irregulares.

Colaboração institucional como alavanca

Um componente estratégico do sucesso da iniciativa foi a parceria com o Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid). A colaboração, firmada através da Agencia de Actividades (ADA), criou um canal direto de comunicação com as comunidades de proprietários. O objetivo foi educar síndicos e condôminos sobre a legislação vigente e os riscos financeiros associados à operação ilegal de unidades turísticas.

Essa aproximação permitiu que o município não atuasse apenas como um ente fiscalizador, mas como um regulador que fornece informações claras sobre os caminhos para a legalização ou, quando impossível, a conversão para uso residencial. A transparência foi reforçada pela publicação de um listado oficial de VUTs licenciadas, permitindo que a própria vizinhança identifique irregularidades em tempo real.

Implicações para o mercado imobiliário

O impacto dessa política reflete uma tendência observada em grandes centros urbanos europeus, onde a pressão do turismo sobre o mercado habitacional tem gerado conflitos sociais. Ao retirar 9.004 unidades do mercado de aluguel de curta duração, a prefeitura sinaliza uma tentativa de reequilibrar a oferta de moradia para residentes permanentes. Contudo, o setor hoteleiro e os investidores observam a medida como uma mudança estrutural que altera o perfil de rentabilidade de ativos imobiliários na capital.

Para o ecossistema brasileiro, o caso de Madri serve como um estudo de caso sobre a eficácia da colaboração entre o poder público e administradores de condomínios. A regulação de plataformas de aluguel por temporada continua sendo um desafio jurídico em metrópoles como São Paulo e Rio de Janeiro, onde o conflito entre o direito de propriedade e o impacto no custo de vida local permanece sem uma solução regulatória definitiva.

O futuro da fiscalização urbana

Embora os números apresentados pelo governo municipal sejam expressivos, a sustentabilidade dessa queda depende da manutenção da capacidade de fiscalização a longo prazo. O desafio agora reside em evitar o surgimento de novas modalidades de sublocação que escapem aos critérios estabelecidos pelo 'Plan Reside'.

O mercado aguarda para verificar se a redução das unidades ilegais se traduzirá em uma estabilização dos preços de aluguel na capital. A eficácia das sanções aplicadas e a continuidade da colaboração com os administradores de fincas serão os principais indicadores de sucesso nos próximos trimestres, consolidando ou não o modelo de Madri como referência para políticas de habitação urbana.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Forbes España