Ser presidente de uma associação de moradores não estava nos planos de Lana Martin, mas o cargo lhe foi imposto. Ao comprar um townhouse em Los Angeles em 2022, ela percebeu que os líderes da sua associação de proprietários (HOA) ignoravam problemas sérios, como um telhado antigo que inundava apartamentos vizinhos. Martin, funcionária do governo da Califórnia, juntou-se ao conselho de três membros para tentar resolver a situação. Contudo, a falta de envolvimento dos outros dois membros sobrecarregou-a com chamadas de fornecedores, reclamações de residentes e a gestão de um administrador de propriedades com orçamento limitado. O projeto de substituição do telhado, orçado em US$ 160 mil, gerou revolta: cada unidade teria que desembolsar US$ 13 mil. Alguns moradores acusaram o conselho e a empresa gestora de ilegalidades e ameaçaram buscar advogados. Martin chegou a bloquear números de vizinhos que "queriam questionar tudo, em vez de simplesmente se envolver", lamenta.
O Fardo da Liderança Voluntária
As HOAs, essencialmente mini-governos privados geridos por voluntários sem experiência, tornaram-se uma realidade para milhões de americanos. A maioria das histórias sobre elas foca nas reclamações de moradores contra multas por mangueiras de jardim ou gramados mal cuidados. No entanto, ao conversar com quem está do outro lado da mesa, a imagem se torna mais complexa: um enorme dispêndio de tempo, sem remuneração e com a constante hostilidade da maioria. Apesar disso, o número dessas entidades só cresce. Em 2025, existiam 373 mil associações de condomínios nos EUA, cobrindo 29,6 milhões de unidades habitacionais e 78,1 milhões de residentes, um aumento significativo em relação às 222,5 mil de 2000. A arrecadação anual dessas associações atingiu US$ 124,2 bilhões no ano passado, o equivalente a 1,5 vez a receita tributária total da cidade de Nova York. "As HOAs são o ambiente de panela de pressão definitiva para interações humanas", afirma A.J. Steigman, investidor imobiliário da Flórida e membro de dois conselhos. "Você pode curar o câncer, pavimentar tudo com ouro, ou até reduzir as taxas do condomínio, e ainda assim haverá um casal de idosos reclamando das flores do seu jardim."
Os Arquétipos da Gestão Condominial
Por que alguém se voluntaria para essa tarefa? Evan McKenzie, professor de ciência política e autor de "Privatopia", identifica dois arquétipos comuns. De um lado, os "pragmáticos relutantes", que assumem a função por dever cívico ou autodefesa. Do outro, os "commando de condomínio", indivíduos com visões rígidas sobre como os vizinhos devem viver, que veem o conselho como um posto de autoridade doméstica. Quando esses grupos se encontram, os conflitos são inevitáveis, ou pior, esbarram na paralisia gerada pela apatia da maioria. James, um designer de produto em Los Angeles que pediu o anonimato, tornou-se um "atendente de cliente involuntário" após se voluntariar em 2023. Ele recebe e-mails sobre questões triviais como números de interfone e avistamento de ratos, e já precisou orientar vizinhos a ligar para o 911 em caso de vazamento de gás. "Você nunca está realmente fora do horário de expediente", desabafa, sentindo-se preso por falta de substitutos. Olivia Horbowy, advogada, decidiu concorrer a uma vaga no conselho de seu prédio após ser cobrada de surpresa por US$ 15.200 em multas relativas a uma reforma. A experiência a confrontou com um membro do conselho que a chamou de "cadela russa" e acusou o presidente de receber suborno, levando à eventual renúncia do membro.
Conflitos de Interesse e Contas Crescentes
Nadav Shoked, professor de direito da Northwestern, explica que a diferença crucial das HOAs para conselhos corporativos é a identidade dos diretores e dos afetados pelas decisões: são os próprios vizinhos. Embora todos compartilhem um interesse comum na propriedade, seus interesses individuais frequentemente conflitam. Moradores mais velhos, muitas vezes com renda fixa, priorizam manter as taxas baixas, enquanto famílias mais jovens tendem a preferir aumentar as taxas para investir em mais comodidades e projetos de construção. A situação se complica quando alguns proprietários moram em suas unidades e outros as alugam, criando um triângulo de interesses: proprietários de imóveis buscam custos baixos e facilidade de locação, residentes permanentes focam na qualidade de vida diária, e inquilinos vivenciam tudo isso sem voz. Andrew Simkovsky, ao comprar um condomínio para investimento no sul da Flórida em 2024, acabou liderando um "takeover hostil" do conselho devido a preocupações com a gestão financeira. Ele trabalhou para reestruturar as finanças e o orçamento, mas se surpreendeu com a polêmica em torno de animais de estimação. Apesar de um antigo regulamento proibir pets, ele buscou oficializar a permissão para cães e gatos de até 25kg, com regras de convivência. Moradores puristas se revoltaram, mas Simkovsky argumentou que os animais "já estavam lá".
A Crise Financeira das Associações
A verdadeira crise nas HOAs reside no dinheiro. Muitas associações mantiveram as taxas artificialmente baixas por décadas para apaziguar residentes e adiar atualizações custosas. Agora, o envelhecimento do parque imobiliário colide com o aumento dos prêmios de seguro, leis de reserva mais rigorosas e regulamentações de segurança mais apertadas, e a conta está chegando. A Flórida é um exemplo notório, com 50.600 associações cobrindo 4,5 milhões de unidades. Após o colapso do condomínio Surfside em 2021, que matou 98 pessoas, o estado passou a exigir inspeções estruturais "marco" e impediu que os proprietários votassem contra o subfinanciamento de reservas para reparos estruturais. Em 2024, as taxas condominiais em cidades como Tampa e Orlando registraram aumentos anuais de dois dígitos. Paul Vesely, que ingressou no conselho de seu condomínio na Flórida em 2009, foi alertado pelos gerentes locais para não encomendar uma inspeção de engenharia, "pois poderiam encontrar algo". Desde então, a associação contraiu empréstimos superiores a US$ 2 milhões para atualizações, resultando em milhares de dólares anuais por unidade. Uma proprietária com câncer está inadimplente e, se não pagar, será enviada para cobrança judicial, um dilema "difícil, mas necessário para a consistência", segundo Vesely. Bill Masterson relembra um morador idoso que se opôs a uma taxa de US$ 225 mil para um estacionamento, perguntando "Por que não esperar até eu morrer?". Mesmo após a morte do morador anos depois, a decisão foi mantida. "Pessoas de certa idade, mesmo que não sejam financeiramente inseguras, se preocupam se o dinheiro vai acabar em vida", ele observa. Masterson, que já se afastou e retornou aos conselhos, reconhece que "nunca se sabe a pressão que as pessoas estão sofrendo". Lana Martin, de volta a Los Angeles, descreve a experiência como "uma viagem selvagem". No dia em que a construção do telhado finalmente começou, ela expressou alívio, mas há mais trabalho pela frente: definir uma política de reboque. "As pessoas não concordam voluntariamente: 'Ah, sim, eu não deveria bloquear as entradas'", conclui.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Business Insider
