A aprovação de novos decretos de moradia pelo governo espanhol gerou forte reação dos principais portais imobiliários do país. Plataformas como Idealista e Pisos.com denunciam que as medidas, embora busquem proteger inquilinos em situação de vulnerabilidade, falham em atacar a raiz do problema: a escassez crônica e estrutural de imóveis no mercado. Segundo Francisco Iñareta, porta-voz do Idealista, qualquer política que não vise aumentar a oferta de moradias em aluguel está fadada ao fracasso e aprofundará a crise habitacional. Ele critica a abordagem governamental, considerando-a distante da realidade e uma "volta de rosca" em políticas já comprovadamente ineficazes.
A crítica à abordagem regulatória
Iñareta argumenta que a essência do problema reside na imensa falta de imóveis disponíveis, e não na duração ou atualização de contratos. Medidas como prorrogar contratos, torná-los indefinidos ou limitar o aumento de aluguéis não trazem novas unidades para o mercado, podendo ter o efeito oposto. Ele relembra o impacto negativo da "renta antiga", que desmotivou proprietários a atualizar ou manter suas propriedades, em um cenário que se assemelhava a uma "expropriação". A leitura aqui é que os incentivos para proprietários permanecem "fora do radar", e as propostas atuais protegem inquilinos existentes em detrimento daqueles que buscam uma moradia, acelerando a "evaporação" da pouca oferta restante.
A necessidade de equilibrar proteção e oferta
Ferran Font, porta-voz e diretor de estudos do Pisos.com, reconhece a complexidade do acesso à moradia, refletida na aprovação de dois decretos. Ele concorda com a necessidade de proteger lares vulneráveis, mas enfatiza a importância de garantir que as medidas também permitam a manutenção e ampliação da oferta disponível. Font reitera que o mercado imobiliário enfrenta um "problema estrutural" que não se resolve apenas atuando nas condições dos contratos. Com a demanda elevada e o parque habitacional não crescendo no mesmo ritmo, as políticas de proteção devem ser acompanhadas por um marco de segurança e previsibilidade para os proprietários, especialmente os pequenos arrendadores. O objetivo, segundo ele, deve ser proteger os necessitados sem gerar uma percepção de risco que leve parte da oferta a sair do mercado de aluguel residencial.
Incentivos e a percepção de risco
Font destaca como positivo o fato de as medidas não se limitarem a obrigações para os proprietários, incluindo também incentivos. A estabilidade do mercado de aluguel, para ele, necessita de um quadro previsível para ambas as partes, que favoreça a permanência das moradias no mercado de aluguel habitual. Em um contexto de oferta limitada, evitar que imóveis saiam do mercado deve ser uma prioridade. A crítica central dos portais é que a atual política regulatória, embora bem-intencionada em proteger inquilinos, pode inadvertidamente reduzir a oferta futura de imóveis, agravando um problema já "estrutural" e tornando a busca por moradia ainda mais difícil para quem está fora do mercado.
O papel dos fundos de investimento e a estabilidade
A Associação de Usuários Financeiros (Asufin) considerou "adequadas" algumas propostas, como a prorrogação da suspensão de despejos até 2030. No entanto, a entidade vê como "insuficiente" a proibição de compra especulativa de imóveis por fundos de investimento até 2028, defendendo que tal modelo de negócio não deveria ter espaço no país dada a necessidade premente de moradia. A renovação automática de aluguéis anualmente foi vista como positiva para a estabilidade, similar a práticas na Alemanha, Holanda e Suécia. A regulamentação de aluguéis por cômodo também foi aplaudida como uma "via de escape" diante das restrições contratuais tradicionais. Contudo, a preocupação dos portais imobiliários permanece: a falta de um plano robusto para aumentar a oferta de imóveis pode comprometer a eficácia das demais medidas.
A discussão sobre a política habitacional espanhola expõe um dilema: como equilibrar a proteção dos inquilinos vulneráveis com a necessidade de incentivar a oferta de imóveis para atender a uma demanda crescente. A crítica dos portais imobiliários sugere que o foco excessivo na regulação de contratos, sem um plano claro para expandir o parque habitacional, pode criar um ciclo vicioso de escassez e dificuldade de acesso à moradia. As próximas ações do governo e a resposta do mercado serão cruciais para determinar se a Espanha conseguirá superar seu desafio habitacional estrutural.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Forbes España
