O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu um precedente fundamental para o mercado de locações de curta temporada no Brasil. Em decisão recente da Segunda Seção, o tribunal assentou que eventuais restrições ao uso de unidades residenciais para serviços como Airbnb ou Booking devem estar previstas de forma expressa na convenção condominial — e que a alteração dessa convenção exige aprovação de ao menos dois terços dos condôminos. A medida reduz a zona cinzenta que vinha gerando conflitos judiciais em todo o país e delimita onde e como as proibições podem ser instituídas.
A controvérsia, que chegou ao tribunal superior após uma disputa entre uma proprietária e seu condomínio, coloca em xeque a autonomia plena do direito de propriedade frente ao interesse coletivo. Segundo reportagem do Metro Quadrado, o tribunal entendeu que a rotatividade intensa de hóspedes pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial do empreendimento, afetando segurança e sossego — razão pela qual condomínios podem vedar esse tipo de exploração quando a regra for aprovada com o quórum qualificado na convenção.
A mudança no perfil dos condomínios
O crescimento vertiginoso das plataformas digitais nos últimos anos transformou o mercado imobiliário, especialmente em grandes metrópoles como São Paulo e Rio de Janeiro. Incorporadoras passaram a projetar edifícios focados em estúdios e unidades compactas, atraindo investidores que enxergam nessas unidades uma fonte de renda passiva superior ao aluguel tradicional de longo prazo.
Essa estratégia de investimento, contudo, colidiu com a realidade de prédios que não foram concebidos para operar como meios de hospedagem. A falta de infraestrutura para recepção, segurança reforçada e gestão de resíduos em condomínios puramente residenciais gerou tensões que agora encontram no STJ uma diretriz clara: a vontade da coletividade, expressa na convenção e aprovada por dois terços, pode restringir ou vedar a locação de curta temporada. Na ausência de proibição expressa, a prática tende a permanecer permitida, observadas as regras internas do condomínio.
Segurança jurídica e o novo cenário
A decisão é vista por especialistas como um passo necessário para a estabilização do setor. Ao firmar que o locus de decisão é a convenção (com quórum qualificado), o Judiciário afasta proibições casuísticas por maioria simples e cria um ambiente de maior previsibilidade tanto para condomínios que desejam restringir quanto para investidores que, sem vedação expressa, podem continuar operando.
Para os investidores, o risco agora é mais transparente. Quem adquiriu unidades em prédios sem regramento específico para locação de curta temporada pode ver o tema pautado em assembleias com frequência — e eventuais mudanças exigirão mobilização para alcançar o quórum de dois terços. A segurança jurídica desloca-se da interpretação individual para a organização coletiva dos condôminos.
Impactos para o mercado imobiliário
As implicações extrapolam a relação entre vizinhos. Construtoras e administradoras de condomínios tendem a ser mais enfáticas, desde a concepção do projeto, na definição da destinação dos empreendimentos. O modelo de negócio das plataformas digitais, que cresceu em meio a lacunas regulatórias, terá que se adaptar a um ambiente em que a conformidade com as regras condominiais é condição primária para a operação.
Para o ecossistema brasileiro de tecnologia e hospitalidade, o desafio é equilibrar a inovação dos modelos de negócio com a preservação do bem-estar urbano. O mercado observará como os condomínios reagirão: se haverá uma onda de proibições generalizadas (quando aprovadas com quórum qualificado) ou se a regulação interna permitirá a coexistência planejada entre moradores e hóspedes temporários.
O futuro das locações curtas
A incerteza que permanece reside na velocidade com que os condomínios revisarão suas convenções. A decisão do STJ não torna o Airbnb ilegal nem exige autorização prévia universal; ela condiciona restrições à vontade qualificada da coletividade. Isso pode fragmentar a oferta de imóveis em certas regiões turísticas, conforme a maturidade de governança de cada prédio.
O que se observa é uma profissionalização forçada da gestão condominial. Proprietários e investidores precisarão atuar de forma mais política e organizada, garantindo previsibilidade para seus ativos e evitando que decisões apressadas por maioria simples inviabilizem operações legítimas.
O equilíbrio entre a propriedade privada e a convivência coletiva parece ter encontrado um novo ponto de ancoragem no Judiciário, restando aos interessados a tarefa de navegar as regras de governança condominial para manter a viabilidade de seus negócios. Com reportagem de Metro Quadrado
Source · Metro Quadrado
