O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, acaba de realizar a maior operação de sua história: a aquisição de um condomínio logístico em Guarulhos (SP) por R$ 1,43 bilhão. O complexo, com 237,4 mil metros quadrados de área, já nasce com um inquilino de peso, o Mercado Livre, que firmou um contrato de locação de 10 anos na modalidade build to suit (BTS), ou seja, construído sob medida.

O movimento eleva a participação do setor logístico para 37% do portfólio do fundo e transforma o Mercado Livre em seu maior locatário individual, respondendo por mais de 18% da receita. A transação, segundo reportagem do Money Times, é uma aposta calculada na valorização do metro quadrado no eixo mais disputado do país e na contínua expansão do e-commerce, que demanda galpões cada vez mais estratégicos e tecnológicos.

A Faria Lima dos galpões

A gestora do fundo define Guarulhos como a “Faria Lima dos galpões”, uma analogia que captura a essência da tese de investimento. A região é o epicentro da logística no Brasil, com acesso direto às rodovias Presidente Dutra, Fernão Dias e Ayrton Senna, gerando uma demanda por espaços que supera largamente a oferta. Enquanto os contratos com o Mercado Livre foram fechados em uma faixa de R$ 36 a R$ 37 por metro quadrado, a TRX enxerga potencial de valorização, com aluguéis na mesma área já ultrapassando os R$ 40/m².

A estrutura financeira da aquisição é desenhada para maximizar o retorno inicial. Embora o cap rate (taxa de capitalização) estabilizado do ativo seja de aproximadamente 8% ao ano, a engenharia da operação permite um dividend on cost de 14,5% no primeiro ano. Isso se deve a uma estrutura que envolve outros dois fundos e o Banco XP de Atacado como investidor da cota sênior, que funciona como um financiamento. Ao TRXF11, coube a cota subordinada, que concentra o potencial de valorização do empreendimento.

O risco da concentração

Com a transação, o fundo aumenta sua dependência de um único setor e de um único inquilino. A gestão, no entanto, afirma não ver a concentração como um problema. A justificativa é dupla: o Mercado Livre é um locatário de primeira linha e os ativos BTS são estratégicos para a operação de gigantes do e-commerce, o que reduz o risco de vacância. Verônica Engel, gerente de portfólio da TRX, lembrou que o fundo já teve outros grandes inquilinos, como o GPA, e sempre demonstrou capacidade de reciclar seu portfólio.

Apesar do avanço sobre a logística, a TRX afirma que o TRXF11 não se tornará um veículo de um único setor. A gestora defende que a principal vantagem do fundo é justamente sua flexibilidade para navegar por diferentes ciclos do mercado imobiliário. A experiência da pandemia, quando a performance de supermercados compensou a queda de shoppings no portfólio, serve como lição sobre a importância de não “colocar todos os ovos numa cesta só”.

A aposta bilionária em Guarulhos, portanto, não sinaliza um abandono da diversificação, mas uma manobra tática de grande escala para capturar o que a gestora enxerga como uma oportunidade única de geração de valor. O movimento testa a capacidade da TRX de equilibrar uma aposta de alta convicção com sua estratégia de longo prazo de um portfólio resiliente a diferentes cenários econômicos.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times