A temporada de balanços do terceiro trimestre para as incorporadoras de médio e alto padrão promete um cenário desafiador, segundo projeções da XP. Pelo menos três grandes nomes do segmento devem registrar uma queda ainda mais acentuada em seus lucros líquidos, superando os recuos já observados no segundo trimestre. A instituição financeira estima que a Even pode sofrer uma retração de 83% no lucro líquido em relação ao mesmo período do ano anterior, caindo para R$ 15 milhões. A Melnick, por sua vez, deve apresentar uma queda de 60%, com o lucro líquido projetado em R$ 10 milhões.

Juros altos e estoques pressionam margens

A combinação de juros elevados, que afastam potenciais compradores, e a necessidade de oferecer descontos mais relevantes para fechar negócios são os principais fatores que explicam a pressão sobre os resultados. Ygor Altero, head do setor imobiliário do research da XP, aponta que essa tendência deve persistir nos próximos meses, resultando em margens brutas cada vez mais comprimidas. Na Even, a queda projetada no lucro é acompanhada por uma redução de 53% na receita líquida (para R$ 247 milhões) e um Ebitda que pode despencar 93% (para R$ 7 milhões). A margem bruta da Even, que era de 33% no terceiro trimestre do ano passado, deve cair para 21,4%, uma perda de 11,6 pontos percentuais. Na Melnick, embora a receita líquida deva permanecer estável em R$ 244 milhões, a rentabilidade também sofre: o Ebitda deve cair 46% (para R$ 11 milhões) e o lucro líquido, 60% (para R$ 10 milhões).

Exceções e dinâmicas regionais

Contudo, o cenário não é uniforme. A Moura Dubeux surge como uma exceção notável, registrando um crescimento de 27,7% em seu lucro líquido no terceiro trimestre, atingindo R$ 150 milhões. Com forte atuação concentrada na região Nordeste, a incorporadora tem conseguido manter uma dinâmica de vendas mais favorável, o que diminui a necessidade de conceder descontos agressivos. A Cyrela também apresenta uma situação distinta. Embora o banco projete uma queda de 13% no lucro líquido (para R$ 532 milhões), parte desse recuo se deve a um ganho extraordinário registrado no mesmo trimestre do ano anterior, que inflou a base de comparação. A receita da Cyrela, por outro lado, deve crescer 19%, para R$ 2,5 bilhões.

Estoques altos e o dilema do comprador

A perspectiva de médio prazo aponta para uma diminuição nos lançamentos de empreendimentos de média e alta renda até 2027. No entanto, mesmo a redução na oferta de novos projetos deve demorar a aliviar a pressão sobre os preços, dada a quantidade de estoque imobiliário ainda disponível. "Vai demorar um tempo até limpar o estoque. Esse é o problema, porque o estoque ainda está muito alto", afirma Altero. A situação é particularmente delicada para imóveis prontos, onde o comprador precisa arcar imediatamente com financiamentos de juros elevados e uma entrada substancial, que pode chegar a 30% do valor do imóvel. Compradores de imóveis na planta, por outro lado, têm um prazo maior para financiar o saldo devedor, período em que as taxas de juros podem ter caído.

O caminho para a recuperação

A recuperação do mercado imobiliário, segundo a XP, dependerá de uma melhora na confiança após as eleições e de uma eventual queda nas taxas de juros. Para as incorporadoras mais endividadas, a redução dos custos financeiros é crucial. "Se tivermos esse cenário de luz no túnel, com juros para baixo, já melhoraria bem o sentimento do mercado", conclui Altero. A confiança do consumidor e a estabilidade econômica são, portanto, fatores chave para destravar decisões de compra adiadas e reverter o quadro de margens pressionadas no setor.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Metro Quadrado