Um raro movimento no mercado imobiliário paulistano está prestes a testar o apetite corporativo pelo centro da cidade. A gestora Ilion Partners, especializada na requalificação de edifícios antigos, levantou R$ 80 milhões para um retrofit completo de um prédio de 20 mil m² na Rua da Consolação, erguido nos anos 1970.
A aposta é contraintuitiva. Enquanto o grosso dos projetos de retrofit na região foca no residencial, a Ilion acredita haver uma demanda reprimida por escritórios modernos. A tese, segundo reportagem do Metro Quadrado, é que a revitalização do entorno, com novas opções de moradia, gastronomia e cultura, criou um ecossistema que agora carece de espaços de trabalho à altura, especialmente para um público mais jovem de empresas de tecnologia e da indústria criativa.
A criação de um micro-mercado
O projeto não busca competir com os grandes eixos corporativos da Faria Lima ou Berrini, mas sim criar um produto de nicho. A oferta é de lajes de mil metros quadrados com 20 vagas de garagem por andar — uma raridade em uma área dominada por conjuntos comerciais pequenos e antigos. A estratégia de preço acompanha essa lógica: o plano é praticar aluguéis entre 50% e 65% do valor visto na vizinha Avenida Paulista, onde a vacância é inferior a 3%.
A Ilion aposta em um mercado que mal existe nos mapas das grandes consultorias imobiliárias, que sequer monitoram o estoque corporativo da região pela baixa oferta. O movimento é, portanto, o de criar um mercado, atendendo a uma demanda que a gestora acredita estar latente. O alvo são empresas cujos colaboradores já vivem ou frequentam o Baixo Augusta e a República, trocando o longo deslocamento por um escritório integrado ao seu estilo de vida.
O ecossistema e a estratégia de saída
Para reforçar a atratividade, o projeto vai além das lajes corporativas. As lojas do térreo estão sendo comercializadas para compor um mix de gastronomia, serviços e cultura, transformando a galeria do edifício em um polo de atração para o bairro. A iniciativa se alinha a políticas públicas, com o projeto em fase de aprovação no programa Requalifica Centro, da prefeitura de São Paulo.
Financeiramente, a operação é um clássico 'value-add'. Com a reforma prevista para terminar no final de 2027, a Ilion espera estabilizar a ocupação do ativo em até 24 meses e, em seguida, vendê-lo por um valor entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões. A meta é entregar aos investidores uma Taxa Interna de Retorno (TIR) na casa de 20%.
O sucesso do Edifício Consolação servirá como um termômetro. Embora seja um projeto singular, que talvez não gere uma onda imediata de retrofits corporativos, ele pode validar uma nova fronteira para o desenvolvimento imobiliário na maior cidade do país. É uma aposta calculada no futuro do trabalho e da vida urbana no coração de São Paulo.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Metro Quadrado
