A tradicional explicação para o alto custo dos aluguéis nos Estados Unidos, focada na escassez de moradias, pode estar incompleta. Uma análise aprofundada do uso de softwares corporativos por grandes proprietários de imóveis sugere que a consolidação do mercado e o uso de algoritmos de precificação, como os desenvolvidos pela RealPage, têm um papel crucial no encarecimento das moradias. Essas ferramentas, projetadas para otimizar a receita, acabam por coordenar aumentos de preço e criar barreiras artificiais que elevam os custos para os inquilinos.
A RealPage, líder no mercado de software de gestão imobiliária para edifícios multifamiliares, desenvolveu sistemas como o YieldStar, que prometem maximizar a receita dos proprietários. No entanto, investigações, incluindo uma reclamação do Departamento de Justiça dos EUA, indicam que esses algoritmos operam de forma a dificultar a queda dos preços, mesmo em mercados com demanda reduzida. A empresa, que em 2024 controlava cerca de 80% do mercado de gestão de receita para imóveis multifamiliares, coleta dados de aproximadamente 16 milhões de unidades de aluguel em todo o país, o que lhe confere um poder significativo na definição de preços.
O Mecanismo por Trás dos Preços Elevados
O cerne da estratégia da RealPage reside em seus algoritmos de precificação, notavelmente o YieldStar. Este software foi concebido para analisar dados de mercado e recomendar preços de aluguel. Contudo, suas funcionalidades vão além da simples sugestão. O sistema implementa um "piso mínimo efetivo de mercado", ou "hard floor", que impede que as recomendações de preço caiam abaixo de um certo limite, independentemente das condições de mercado. Em contraste, o "teto máximo" é tratado como um "soft ceiling", uma sugestão que pode ser facilmente ultrapassada pelo algoritmo. Essa assimetria garante que os preços possam subir rapidamente, mas raramente caiam, um fenômeno comparado por economistas ao comportamento de "foguetes e penas" nos preços de combustíveis, onde aumentos são rápidos e quedas, lentas.
Uma das funcionalidades mais controversas é o "sold-out mode". Quando um determinado tipo de unidade é considerado "vendido" pelo sistema – mesmo que ainda haja unidades disponíveis fisicamente –, o YieldStar recomenda o preço máximo cobrado pelos concorrentes. Inicialmente, este modo buscava atingir 95% do preço máximo comparável, mas foi atualizado para igualar 100% do preço mais alto do concorrente. Adicionalmente, o "revenue protection mode" foi projetado para manter as receitas mesmo em períodos de baixa demanda, priorizando a manutenção de preços elevados em detrimento do volume de ocupação, uma estratégia que contraria a sabedoria convencional do setor imobiliário de "manter cabeças na cama".
Coordenação e Disciplina Algorítmica
O poder da RealPage não se limita à tecnologia. A empresa emprega uma equipe de "conselheiros de precificação" que monitoram a conformidade dos proprietários com as recomendações do algoritmo. Esses conselheiros atuam como fiscais, investigando rejeições de preços e escalando desacordos, o que, segundo o Departamento de Justiça, se assemelha a táticas de coordenação de cartéis. Além disso, a RealPage organiza reuniões mensais de "user groups", onde representantes de grandes empresas imobiliárias discutem estratégias de precificação, gestão de amenidades e manutenção da disciplina de preços, especialmente em momentos de crise, como a pandemia de COVID-19. Essas reuniões, juntamente com um centro de chamadas que coleta dados de mais de 11 milhões de unidades, criam um ambiente propício à coordenação de preços em larga escala.
A tecnologia da RealPage não apenas facilita a fixação de preços, mas também oferece aos proprietários uma "negação plausível". Ao seguir as recomendações do software, os gestores de imóveis podem argumentar que não estão agindo de forma gananciosa, mas sim confiando na "ciência" e na otimização algorítmica. Essa sanitização da prática de fixação de preços torna a adesão a estratégias de aumento de aluguel mais aceitável e menos arriscada do que a colaboração direta e explícita entre concorrentes.
Implicações para o Mercado e Incertezas Futuras
O modelo da RealPage levanta sérias questões sobre a concorrência e o acesso à moradia nos Estados Unidos. Ao criar um sistema onde os preços são artificialmente mantidos em patamares elevados, a empresa contribui para a crise de acessibilidade habitacional. A coordenação algorítmica dificulta a competição baseada em preços e pode levar a um aumento generalizado dos custos de aluguel, afetando desproporcionalmente famílias de baixa e média renda.
A escala da operação da RealPage, abrangendo milhões de unidades e envolvendo uma força de vendas ativa na promoção do uso de seus algoritmos, sugere que o impacto é generalizado. A dependência de "autoaccept", onde proprietários aceitam automaticamente as recomendações do software dentro de certos limites, delega ainda mais as decisões de precificação para a inteligência artificial da empresa.
As implicações para o futuro do mercado de aluguel são significativas. A consolidação do setor imobiliário, aliada ao poder dos algoritmos de precificação, pode criar um ambiente onde a oferta de moradias acessíveis se torna cada vez mais escassa. A capacidade de coordenar aumentos de preço e resistir a quedas, mesmo em mercados desaquecidos, representa um desafio para os inquilinos e para a própria noção de um mercado livre e competitivo. Resta saber se as ações legais e investigações em andamento conseguirão reverter essa tendência ou se o "piso" algorítmico se tornará a norma para os aluguéis nos Estados Unidos.
O modelo de precificação da RealPage, embora apresente uma fachada de eficiência tecnológica, parece operar como um mecanismo sofisticado para a manutenção de preços elevados. A questão central que permanece é se essa prática, agora exposta e sob escrutínio, será contida ou se continuará a moldar o mercado de aluguel de forma desfavorável aos consumidores. A linha entre otimização de receita e coordenação de preços tornou-se tênue, e as consequências para milhões de inquilinos são muito reais.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Lit Hub
