A escassez de terrenos para novos desenvolvimentos nos principais eixos corporativos de São Paulo forçou uma mudança estratégica na Barzel Properties. A gestora liderada por Nessim Daniel Sarfati, executivo com histórico de três décadas ao lado de Elie Horn na Cyrela, tem direcionado seu capital para a aquisição e requalificação de edifícios antigos. O foco recai sobre ativos com lajes superiores a 800 metros quadrados, situados em localizações consolidadas como a Avenida Paulista e a Faria Lima, onde o valor do endereço supera a atratividade de projetos em áreas periféricas.

Segundo reportagem do Metro Quadrado, a tese central da gestora é que o custo de oportunidade de construir do zero em um mercado de juros elevados tornou-se proibitivo. Enquanto um projeto greenfield demanda longos períodos de licenciamento e construção — sujeitos à volatilidade do CDI — o retrofit oferece uma entrega significativamente mais rápida. Com o custo da obra e o carrego do capital atrelados a taxas de juros elevadas, a agilidade do retrofit transforma-se em uma vantagem competitiva direta para a Barzel.

A lógica financeira por trás da revitalização

A decisão de focar em retrofits não é apenas estética ou de localização, mas uma resposta matemática ao cenário macroeconômico. Nessim Daniel Sarfati aponta que o intervalo entre a aquisição de um terreno e a aprovação de um projeto pode consumir até um ano e meio, período no qual o custo do capital cresce de forma acentuada. Em um ambiente de juros próximos a 15% ao ano, esse tempo de espera pressiona severamente as margens de qualquer incorporadora que dependa exclusivamente de novas construções.

Ao optar pela reforma, a Barzel reduz o ciclo de maturação do ativo para cerca de dez meses. Essa aceleração permite que o prédio seja recolocado no mercado em um tempo muito mais curto, reduzindo a exposição ao risco de financiamento. A estratégia tem se mostrado eficiente, com a gestora já tendo alocado cerca de R$ 1,5 bilhão em sete projetos, viabilizados através de estruturas de club deals que reúnem fundos soberanos e investidores pessoas físicas.

Impacto na valorização e ocupação

Os resultados operacionais dos projetos concluídos pela Barzel demonstram a correlação direta entre a modernização da infraestrutura e o valor da locação. O caso do edifício Citadel, antigo Rachid Saliba, é emblemático: após um investimento de R$ 40 milhões em reformas, o valor do metro quadrado saltou de uma faixa entre R$ 65 e R$ 70 para R$ 120. A demanda aquecida, com a assinatura de um novo contrato por semana, valida a tese de que inquilinos corporativos priorizam prédios com sistemas atualizados, elevadores modernos e amenities de qualidade.

A dinâmica de ocupação também sofre alterações profundas com o retrofit. Edifícios que antes operavam com taxas de vacância elevadas — como o Pinheiros Corporate, que saltou de 50% para 100% de ocupação — tornam-se ativos de liquidez imediata. A requalificação não apenas atrai inquilinos dispostos a pagar aluguéis premium, mas também altera o perfil do ativo para investidores institucionais, reduzindo o cap rate de patamares de 12% para cerca de 9%.

Desafios na renovação de centros urbanos

O interesse da Barzel concentra-se em áreas específicas, como o entorno da Avenida Paulista e a chamada "Faria Lima velha", compreendida entre as avenidas Rebouças e Cidade Jardim. Nessim argumenta que, embora a demanda por espaços corporativos na Paulista seja imensa, a oferta de prédios que atendam aos padrões modernos é escassa. A requalificação surge, portanto, como uma solução para desbloquear o potencial de endereços nobres que estavam estagnados por falta de caixa ou gestão inadequada dos antigos proprietários.

Essa abordagem também cria oportunidades de parcerias com fundos imobiliários que possuem ativos obsoletos em carteira, mas carecem de capital ou expertise para realizar reformas profundas. A venda do edifício Rachid Saliba pela Hedge, com parte do pagamento em cotas, ilustra como a gestora consegue alinhar interesses, permitindo que o vendedor original mantenha exposição à valorização do imóvel pós-retrofit, enquanto a Barzel assume a execução da obra.

O futuro dos ativos retrofitados

A longevidade dessa estratégia dependerá da capacidade de encontrar prédios com a estrutura física adequada para receber as modernizações necessárias. O sucesso do modelo levanta questões sobre até onde a oferta de imóveis com essas características pode sustentar o apetite da Barzel e de outros players que seguem a mesma linha. A constante necessidade de atualização tecnológica dos edifícios sugere que o retrofit não será uma solução pontual, mas uma prática permanente em centros urbanos densos.

É provável que, à medida que o mercado de escritórios se torne mais seletivo, a diferença de performance entre ativos modernizados e prédios obsoletos continue a se ampliar. O mercado observará se a tese de Nessim, baseada na eficiência de capital e na valorização do endereço, continuará a entregar retornos consistentes frente às oscilações da taxa de juros e da demanda corporativa nos próximos anos. Com reportagem de Metro Quadrado

Source · Metro Quadrado