O mercado imobiliário de casas de veraneio, que já foi um dos setores mais quentes para investidores e compradores de segunda residência, agora se encontra em uma encruzilhada. O que antes gerava guerras de lances e valorizações expressivas, como em Big Bear Lake, Califórnia, e Gatlinburg, Tennessee, transformou-se em um cenário de imóveis que languidecem no mercado ou sofrem cortes de preço significativos. Agentes imobiliários relatam a necessidade de conversas difíceis com vendedores sobre expectativas de lucro, à medida que a bolha especulativa inflada por juros baixos e a demanda reprimida pela pandemia começa a estourar.

Um exemplo emblemático é uma cabana de dois quartos em Gatlinburg, Tennessee, que, após dois anos no mercado e uma série de cortes de preço, viu seu valor cair quase 30%, de US$ 850.000 para pouco menos de US$ 600.000. Esse cenário reflete uma tendência mais ampla: o mercado de aluguel de curta temporada, popularizado por plataformas como Airbnb e Vrbo, atingiu um platô. Investidores que se acostumaram com taxas de juros historicamente baixas e calendários de ocupação quase completos agora enfrentam uma realidade de maior disciplina e retornos mais modestos. Muitos proprietários de segundas residências também reavaliam os custos e o incômodo de manter propriedades utilizadas esporadicamente, contribuindo para o aumento da oferta e a pressão por liquidação.

O boom pandêmico e a euforia do mercado

O auge da demanda por casas de veraneio ocorreu entre 2020 e 2022, impulsionado por uma confluência de fatores. A pandemia confinou as pessoas em suas casas, gerando um desejo reprimido por viagens e espaços de lazer. Ao mesmo tempo, taxas de juros historicamente baixas tornaram o financiamento de segundas residências mais acessível. A análise de dados de hipotecas da Zillow mostrou um aumento de 30% nas aplicações para casas de veraneio em 2020 em comparação com o ano anterior, e a demanda por segundas residências atingiu um pico de 88% acima dos níveis pré-pandemia em março de 2021, segundo a Redfin. Esse cenário, somado a um fluxo constante de compradores pagando em dinheiro, inflacionou os preços em destinos populares. Cidades como Gatlinburg viram seus valores imobiliários mais que dobrar em dois anos, enquanto Big Bear Lake e a região de Destin, Flórida, experimentaram aumentos de 77% e quase 50%, respectivamente. O negócio de aluguel de curta temporada floresceu nesse ambiente, com aumentos de dois dígitos nas reservas por três anos consecutivos a partir de 2021, segundo a AirDNA. A média de anúncios de aluguel de curta temporada cresceu quase 38% entre 2021 e 2023, atingindo 1,5 milhão de unidades.

O esfriamento da demanda e a nova realidade

Atualmente, as forças que impulsionaram o frenesi pandêmico começaram a reverter o cenário. A saturação de anúncios em alguns locais permitiu aos viajantes comparar preços, forçando os proprietários a reduzir suas diárias e tornando mais difícil justificar os altos investimentos feitos anteriormente. Agentes como Katelyn Warren, em Gatlinburg, observam que a regra de ouro de 10% de retorno anual sobre o valor do imóvel – que era facilmente atingível em 2021 – agora se resume a 7% ou 8%, tornando o investimento menos atraente para muitos. Além disso, proprietários que compraram casas de veraneio há cinco ou seis anos começam a ponderar os custos contínuos de hipoteca, seguros, impostos e manutenção, especialmente com as taxas de juros atuais acima de 7%. A disponibilidade de casas para venda em locais como Big Bear Lake aumentou significativamente, com cerca de 47% a mais de casas disponíveis em comparação com o pico de 2022, e uma porcentagem maior delas sofreu cortes de preço em relação a imóveis residenciais comuns.

Implicações para proprietários e investidores

O mercado atual apresenta um dilema para os proprietários de casas de veraneio. Muitos que compraram no pico de 2021 e 2022 agora enfrentam a perspectiva de perdas significativas, mesmo que ainda obtenham lucro em relação ao preço de compra original de 2020. A expectativa de retornos expressivos para a aposentadoria, que motivou muitos, agora se mostra frustrada. Para investidores de aluguel de curta temporada, a viabilidade financeira diminuiu. A taxa de ocupação em muitas áreas se mantém estável, mas os ganhos diários não acompanham mais o ritmo de crescimento anterior. Isso leva a uma hesitação maior entre novos investidores, que veem as altas taxas de juros e a incerteza do mercado como riscos elevados. Por outro lado, para os proprietários de imóveis de luxo em destinos como Jackson, Wyoming, ou Aspen, Colorado, onde a demanda por compradores com alto poder aquisitivo permanece forte e os cortes de preço são menos comuns, a situação é menos crítica. No entanto, para a maioria, a realidade é de um mercado mais lento, onde compradores esperam por descontos ainda maiores e vendedores precisam se ajustar às novas condições.

Perguntas em aberto e o futuro do mercado

O que o futuro reserva para o mercado de casas de veraneio? A oferta excessiva e a demanda moderada sinalizam um período de ajuste prolongado. A pergunta que paira é se o mercado voltará a aquecer com a mesma intensidade de antes, ou se o modelo de investimento em aluguéis de curta temporada passará por uma reconfiguração fundamental. A resiliência de destinos de luxo contrasta com a pressão em mercados mais acessíveis, indicando uma possível bifurcação. Observadores do setor precisarão acompanhar de perto as taxas de juros, as regulamentações locais sobre aluguéis de curta temporada e a evolução do comportamento do consumidor em relação a viagens e lazer.

Source · Business Insider