As ações de construtoras voltadas para o segmento de baixa renda registraram perdas significativas na B3 em setembro, com Tenda (TEND3) liderando a queda com -18,40%, seguida por Cury (CURY3) com -14,12% e Direcional (DIRR3) com -8,92%. A pressão sobre esses papéis se intensificou em meio a um cenário de maior restrição de crédito por parte da Caixa Econômica Federal, o principal agente financiador do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Em resposta, analistas do Goldman Sachs ajustaram suas estimativas para o setor, citando não apenas os impactos da greve no banco estatal, mas também um aumento na preocupação com a qualidade do crédito concedido a famílias de menor renda.

A greve dos funcionários da Caixa, que ocorreu entre 10 e 29 de setembro, afetou diretamente três frentes de atuação das incorporadoras: a aprovação de novos financiamentos para os compradores finais, a concessão de crédito para as próprias construtoras e os processos de medição e pagamento de obras em andamento. Embora os efeitos diretos da paralisação sejam considerados temporários e passíveis de reversão nas próximas semanas, a preocupação mais estrutural reside na política de crédito da Caixa. A instituição tem demonstrado maior cautela, especialmente na Faixa 1 do MCMV, e o avanço da inadimplência em mercados metropolitanos como Rio de Janeiro e São Paulo tem acendido um alerta.

Análise do cenário e desempenho das ações

O ambiente de maior restrição de crédito e a greve se refletiram no desempenho das ações. Excluindo a MRV (MRVE3), cuja dinâmica recente tem sido influenciada por questões de alavancagem, a cesta de construtoras de baixa renda monitorada pelo Goldman Sachs apresentou um desempenho inferior em cerca de 40 pontos percentuais em relação às empresas de média e alta renda desde meados de agosto. Enquanto o primeiro grupo viu suas ações recuarem aproximadamente 10%, as construtoras de médio e alto padrão avançaram cerca de 30%, beneficiadas pela queda nos juros e pelo ciclo eleitoral, que tende a baratear o financiamento imobiliário.

O impacto da greve não foi homogêneo. A MRV, por exemplo, deve sentir mais os efeitos nas vendas do terceiro trimestre, pois a companhia reconhece as vendas apenas após a transferência do financiamento para a Caixa. No entanto, suas ações caíram apenas 1,26% em setembro. Direcional, Tenda e Cury, por outro lado, contabilizam pré-vendas antes da aprovação do crédito, mas enfrentam o risco de cancelamentos futuros caso o financiamento não seja aprovado. A paralisação também limitou o fluxo de recursos para as obras, uma vez que a Caixa remunera as incorporadoras com base no percentual de conclusão, o que impactou a geração de caixa das empresas no terceiro trimestre. Contudo, o volume de lançamentos não deve ser significativamente afetado.

Inadimplência e exposição ao Minha Casa, Minha Vida

A inadimplência é o ponto de maior atenção para o futuro. Dados analisados pelo Goldman Sachs indicam que, em julho, a inadimplência geral nos financiamentos imobiliários estava em linha ou abaixo das médias históricas. Contudo, a situação se agrava nas faixas de menor renda, especialmente no Rio de Janeiro e em São Paulo. No Rio, entre famílias com renda mensal de um a dois salários mínimos (equivalente à Faixa 1 do MCMV), a inadimplência atingiu 4,8%, acima da média histórica de 3,6%. Em São Paulo, o índice chegou a 2,7%, contra uma média de 1,8%.

Essa disparidade é crucial para entender os riscos distintos entre as construtoras. A exposição à Faixa 1 do MCMV varia: Tenda tem cerca de 32% de sua carteira ligada a essa faixa, MRV ultrapassa 20%, e Direcional ronda os 15%. A Cury, por sua vez, tem exposição praticamente inexistente a essa faixa, focando seus negócios nos grupos 3 e 4 do MCMV. Essa diferenciação explica por que as projeções para a Cury foram menos afetadas.

Perspectivas e revisões do Goldman Sachs

O Goldman Sachs revisou suas projeções para 2027, reduzindo as estimativas de vendas em percentuais de um dígito para Direcional, Cury e MRV. As revisões de lucro líquido foram mais expressivas para MRV (-21%) e Tenda (-13%), enquanto para Direcional foi de -6% e para Cury, praticamente inalterada. Os preços-alvo também foram ajustados: Tenda caiu de R$ 37 para R$ 33, Direcional de R$ 20 para R$ 18, e MRV de R$ 7 para R$ 6,50. O preço-alvo da Cury manteve-se em R$ 43.

Apesar dos cortes, as recomendações de compra para Cury, Direcional e Tenda foram mantidas, com a MRV permanecendo neutra. O banco argumenta que as ações das empresas recomendadas ainda negociam com desconto, mesmo considerando a incerteza eleitoral. O potencial de retorno até os preços-alvo foi estimado em 50% para Cury, 77% para Direcional e 21% para Tenda. A MRV também apresentava um potencial de 21%, mas com recomendação neutra.

O fim da greve da Caixa resolve apenas uma parte do problema. O gargalo operacional tende a ser temporário, mas a evolução da inadimplência e a política de concessão de crédito da Caixa se tornam as principais variáveis. A exposição diferenciada às faixas do MCMV determinará a vulnerabilidade de cada empresa.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · InfoMoney