A Empiricus Research promoveu ajustes táticos em sua carteira recomendada de fundos imobiliários para o mês de junho. A principal movimentação foi a saída do Pátria Malls (PMLL11) e a inclusão do Vinci Shopping Centers (VISC11), além de uma redução na participação do Bresco Logística (BRCO11), que passou de 20% para 10%. A exposição ao Vinci Logística (VILG11) foi elevada na mesma proporção.
Segundo o analista Caio Nabuco de Araujo, a estratégia da casa permanece focada em veículos que demonstram alta qualidade de crédito e gestão experiente. O objetivo é garantir que a carteira tenha capacidade de absorver os impactos de juros elevados por um período mais longo, além de mitigar a pressão persistente de custos que afeta o setor imobiliário brasileiro.
Foco em resiliência operacional
A escolha pelo Vinci Shopping Centers (VISC11) reflete uma busca por ativos com maior escala e diversificação. Com mais de 30 exposições imobiliárias e uma área bruta locável próxima a 301 mil metros quadrados, o fundo é visto como um player central na indústria. A estratégia ativa de portfólio, que alterna entre posições de controle e frações minoritárias, compõe cerca de 70% de sua estrutura atual.
O valuation projetado pela Empiricus para o VISC11 aponta para um valor justo de R$ 121 por cota. Essa estimativa sugere um potencial de valorização de 12,9% em relação à cotação atual, acompanhado de uma projeção de dividend yield de 9,5% para os próximos 12 meses, com distribuição média estimada em R$ 0,85 por papel.
Dinâmica de alocação e mercado
O ajuste no Bresco Logística (BRCO11) e o reforço no Vinci Logística (VILG11) demonstram uma preferência tática dentro do segmento logístico, possivelmente buscando maior eficiência operacional. A gestão de portfólio em momentos de distorção de liquidez é um componente central da tese da Empiricus, que busca capturar valor onde outros investidores podem estar recuando.
A performance da carteira em maio, com recuo de 0,79% ante a queda de 1,33% do IFIX, reforça a tese de que uma seleção mais rigorosa pode atenuar a volatilidade do índice de referência. No acumulado de 2026, a carteira apresenta valorização de 8,6%, superando significativamente o avanço de 2,7% registrado pelo IFIX.
Perspectivas para o investidor
O cenário de juros permanece como o principal fator de pressão para o mercado de FIIs. A capacidade de os fundos manterem a distribuição de rendimentos acima da inflação e dos juros básicos será o fiel da balança para a atratividade do setor nos próximos meses. Investidores devem observar se a estratégia de alocação em shoppings conseguirá compensar a volatilidade observada no segmento de papéis.
Com um dividend yield médio de 10,8% nos últimos 12 meses, a carteira da Empiricus tenta equilibrar o retorno imediato com a preservação do valor patrimonial. A eficácia dessa estratégia dependerá da resiliência dos inquilinos e da capacidade dos gestores em manter baixas taxas de vacância em um ambiente macroeconômico ainda incerto.
Desafios do setor imobiliário
A manutenção de juros elevados por mais tempo impõe um desafio contínuo para o setor de FIIs, especialmente para aqueles com alavancagem mais alta ou dependência de novos ciclos de captação. O mercado segue monitorando o comportamento do IFIX como termômetro da confiança do investidor pessoa física, que tem sido o principal motor de liquidez na B3.
A estratégia de longo prazo, contudo, parece apostar na consolidação de grandes gestoras que possuem escala para otimizar custos e manter a atratividade das cotas. Acompanhar a execução dessas teses de alocação será fundamental para entender se a performance superior registrada até agora no ano será sustentável.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Money Times
