O fundo imobiliário Zagros Renda (GGRC11) oficializou a aquisição da “Fase 3” do Pouso Alegre Business Park, localizado em Minas Gerais, em um movimento que reforça a estratégia de expansão do portfólio em ativos logísticos de alto padrão. O negócio, avaliado em R$ 96,47 milhões, envolve a compra de quatro módulos do galpão 2 do empreendimento, totalizando uma área bruta locável (ABL) de 23,7 mil metros quadrados.

A transação, detalhada em fato relevante, será liquidada via compensação de créditos entre o fundo e o vendedor, no contexto da 11ª emissão de cotas do FII. O projeto está em fase de construção, com previsão de entrega definitiva para maio de 2027, dependendo do cumprimento de condições contratuais estabelecidas até junho de 2026.

Dinâmica do mercado logístico em MG

O Pouso Alegre Business Park consolidou-se como um hub estratégico, beneficiado pela localização privilegiada no estado mineiro, que serve como ponto de conexão entre grandes centros consumidores. A ocupação plena da “Fase 1” por empresas como Mercado Livre e Iveco demonstra a demanda persistente por espaços logísticos modernos fora dos eixos tradicionais, como São Paulo.

A estratégia de adquirir ativos em desenvolvimento reflete uma tendência observada no setor de fundos imobiliários, onde gestoras buscam capturar valor antes da estabilização plena dos imóveis. A presença de inquilinos de grande porte na primeira fase do condomínio serve como um indicador de risco mitigado para os cotistas, sugerindo que a infraestrutura atende aos padrões exigidos pelo mercado de e-commerce e indústria.

Mecanismos de proteção e rentabilidade

Para assegurar a previsibilidade de caixa durante o período de obras, o contrato estabelece uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 32,50 por metro quadrado ao vendedor. Esse mecanismo resulta em um desembolso mensal de aproximadamente R$ 770,9 mil, garantindo um cap rate anualizado de 9,58% até a entrega da obra.

A estrutura do negócio inclui garantias robustas, como fiança corporativa e alienação fiduciária de ativos em Atibaia (SP), protegendo o capital dos cotistas contra eventuais descumprimentos. Esse tipo de estruturação é comum em operações de built-to-suit ou expansões, onde a mitigação do risco de execução é tão importante quanto a qualidade do imóvel em si.

Implicações para o setor e investidores

Para o mercado de fundos imobiliários, a transação ilustra a busca contínua por ativos que combinem potencial de valorização com garantias contratuais sólidas. A expansão logística em Minas Gerais reflete um movimento mais amplo de descentralização das operações de distribuição no Brasil, visando otimizar custos e reduzir o tempo de entrega.

Investidores devem observar como a entrega das novas fases afetará a vacância do fundo e o yield distribuído a longo prazo. A capacidade do GGRC11 em manter o cronograma de obras, aliado à demanda por novos espaços, será determinante para a performance do ativo após a conclusão do projeto em 2027.

Perspectivas e monitoramento

O sucesso da operação depende da entrega do Habite-se dentro do prazo, um marco que exige monitoramento constante por parte da gestão do fundo. Além disso, a evolução dos custos de construção e a dinâmica de locação após a conclusão da fase 3 serão pontos críticos para a rentabilidade futura do portfólio.

O mercado aguarda agora os próximos passos do cronograma de obras e a confirmação das condições precedentes. A liquidez do setor logístico, mantida em patamares elevados, sugere que projetos com localização estratégica continuarão no radar dos grandes fundos imobiliários nos próximos trimestres.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times