O sonho da venda rápida e lucrativa de imóveis nos Estados Unidos parece ter ficado para trás. Atualmente, um mercado imobiliário estagnado tem deixado muitos proprietários em um limbo, impedindo-os de se mudar para novas oportunidades de trabalho, adquirir casas maiores para famílias em crescimento ou realizar outras decisões cruciais que dependem da venda de suas propriedades. Aqueles que têm a flexibilidade de retirar seus imóveis do mercado, geralmente o fazem. Para os que não podem, a pressão aumenta para reduzir o preço de venda e ainda oferecer milhares de dólares em subsídios para os custos do comprador, segundo agentes imobiliários.

Essa tendência marca uma reviravolta significativa em relação ao início da década, quando vendedores frequentemente recebiam ofertas acima do preço pedido. Naquela época, compradores impulsionados por taxas de hipoteca historicamente baixas alimentavam uma febre de compras que disparava os preços dos imóveis. Agora, o mercado está paralisado pela escalada das taxas de hipoteca, o efeito cumulativo de anos de aumentos nos preços dos imóveis e um cenário econômico sombrio devido à inflação elevada. Esses fatores tornam a compra de imóveis inacessível para muitos, enquanto outros adiam a aquisição na esperança de condições mais favoráveis, possivelmente na primavera.

Com os vendedores superando em número os compradores, eles se veem diante de escolhas difíceis: serem mais agressivos com cortes de preço e concessões para atrair compradores, ou manterem a posição e esperarem, mesmo que isso signifique adiar planos de vida importantes. "A dinâmica mudou de volta para o que chamamos de mercados de compradores, em vez de mercados de vendedores", disse Mark Fleming, economista-chefe da First American. "Isso significa que você pode ter que reduzir seu preço, pode ter que oferecer uma concessão para vender sua casa, ela pode ter que ficar mais tempo no mercado."

O impacto na vida dos proprietários

Liz Suder, uma diretora financeira de 56 anos, decidiu vender sua casa de quatro quartos no Texas após seus filhos saírem de casa. Ela esperou para vender antes de procurar um novo lugar, para evitar ter duas hipotecas. No entanto, sua vida ficou em suspenso por mais de um ano. Inicialmente, ela colocou a casa à venda em abril de 2025 por US$ 750.000. Após seis meses e várias reduções de preço, a casa ainda não havia sido vendida, e ela a retirou do mercado. Em fevereiro, Suder a listou novamente por US$ 725.000. Recentemente, um comprador concordou em pagar US$ 650.000, com Suder ainda contribuindo com US$ 9.000 para reparos. "Eu nunca esperei que levasse um ano inteiro e que eu tivesse que reduzir o preço tanto assim", lamentou.

Rick Ganga, 58 anos, enfrenta uma situação semelhante em Blaine, Washington. Um divórcio exige a venda de sua casa de três quartos, listada em junho por US$ 825.000. Uma redução para pouco menos de US$ 800.000 não gerou propostas. Ganga, que comprou a casa em 2022, não tem equidade suficiente para baixar o preço ainda mais e não está disposto a fazê-lo. "Isso não faz sentido", afirma. Ele adiou planos de transferência de estado com sua empresa, acreditando que a casa pode permanecer no mercado até a primavera ou verão do próximo ano.

A reversão da dinâmica do mercado

A taxa média de hipotecas de 30 anos, que havia caído brevemente abaixo de 6% em fevereiro, atingiu 7,4% neste mês, o nível mais alto em quase três anos. Esse aumento nas taxas tem sufocado as vendas de imóveis nos EUA. Com muitos vendedores reduzindo seus preços, o preço médio nacional de imóveis listados em setembro caiu 1,2% em relação ao ano anterior, para US$ 419.250, segundo a Realtor.com. Cerca de 21% das listagens em setembro tiveram seu preço inicial reduzido, um recorde em quatro anos.

É comum que compradores peçam e recebam dinheiro de vendedores para cobrir custos de fechamento. As taxas de hipoteca mais altas também dão aos compradores mais poder para pressionar os vendedores a subsidiar a compra de suas taxas por alguns anos, reduzindo seus custos totais de empréstimo. "É um indicador de onde o mercado está agora, com os compradores ganhando alavancagem às custas dos vendedores, e os vendedores fazendo mais para ir ao encontro dos compradores", disse Jake Krimmel, economista sênior da Realtor.com.

Implicações para compradores e o futuro

Embora isso seja uma notícia positiva para os compradores, pode não ser suficiente para superar os obstáculos de acessibilidade que mantêm muitos potenciais compradores fora do mercado. Nos 50 maiores mercados metropolitanos dos EUA, havia cerca de 63% mais vendedores do que compradores em setembro, segundo a Redfin. O número de compradores, aproximadamente 929.000, foi o menor registrado desde 2013, enquanto o número de vendedores atingiu o maior nível desde 2020.

Esse desequilíbrio considerável entre compradores e vendedores significa que Ethan Butner, um gerente de serviços em Troutdale, Oregon, pode ter que esperar mais tempo para vender sua casa. Ele já tem uma oferta aceita para uma nova casa maior perto de Portland, mas precisa vender sua propriedade atual para financiar a compra. A casa está no mercado há mais de dois meses por US$ 480.000. Butner reduziu o preço em US$ 30.000, mas isso gerou apenas uma oferta que não se concretizou. Ele instalou um novo aquecedor de água e lava-louças, e substituiu o piso na esperança de tornar a propriedade mais atraente. "Tem sido uma montanha-russa de emoções para mim, minha família, especialmente minha noiva", disse Butner, 36. "Tínhamos essa visão de estar em nossa própria casa e todos os filhos tendo seus próprios quartos e todas as coisas boas que vêm com isso. Nós definitivamente nos sentimos presos no momento."

Perguntas em aberto no mercado imobiliário

A persistência das altas taxas de hipoteca e a incerteza econômica continuam a moldar o mercado. A questão central é quanto tempo essa dinâmica de mercado favorável aos compradores irá durar e se haverá uma correção significativa nos preços ou um aumento na oferta de crédito para reaquecer a demanda. A queda nos preços e o aumento das concessões por parte dos vendedores indicam um ajuste necessário, mas o ritmo e a extensão desse ajuste permanecem incertos.

O futuro próximo dependerá de uma série de fatores, incluindo as decisões futuras do Federal Reserve sobre as taxas de juros, a trajetória da inflação e a resiliência geral da economia. Proprietários como Suder e Ganga, que precisam vender, enfrentarão a decisão de esperar por melhores condições ou aceitar perdas significativas em seus investimentos imobiliários. A capacidade de adaptação e a paciência serão cruciais para navegar neste ambiente desafiador.

A atual desaceleração do mercado imobiliário americano levanta questões sobre a sustentabilidade dos preços de moradia e a acessibilidade para a próxima geração de compradores. A situação atual força uma reavaliação das expectativas e estratégias tanto para vendedores quanto para compradores, em um cenário que exige cautela e realismo.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Fortune