Enquanto parte do mercado financeiro volta seus olhos para debêntures incentivadas, a Paramis Capital enxerga no crédito imobiliário estruturado as mais promissoras oportunidades do crédito privado. A gestora avalia que o atual momento do setor, marcado por ajustes e dificuldades herdadas de ciclos anteriores, oferece uma combinação de fatores favoráveis: menor competição por capital, remunerações mais atrativas e a possibilidade de estruturar operações com garantias mais sólidas.
Alexandre Fernandes, CIO da Paramis, defende que períodos de maior dificuldade são, na verdade, os ideais para alocação de capital. Segundo ele, a oferta de capital está menos concorrida, permitindo a negociação de operações com estruturas contratuais mais robustas e com garantias mais tangíveis do que era possível anteriormente. Essa visão se fundamenta em uma análise cíclica do mercado.
Ciclos e a Origem dos Problemas Atuais
Fernandes aponta que os desafios enfrentados hoje no mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) estão diretamente ligados a ciclos passados, com problemas que se originaram há cerca de quatro a cinco anos. Os CRIs que apresentam dificuldades atualmente são, em grande parte, aqueles emitidos durante o ciclo anterior, em 2022, quando o acesso ao capital era abundante, a disciplina era menor e os incorporadores detinham um poder de negociação consideravelmente maior. Os empreendimentos lançados nesse período agora sofrem com a elevação das taxas de juros, a dificuldade de financiamento imobiliário para os compradores e uma menor capacidade de conclusão da aquisição dos imóveis.
A Nova Safra de Projetos e a Disciplina Financeira
A atual safra de obras, por outro lado, está sendo gestada em um ambiente de maior restrição para a aprovação de novos projetos. Esse cenário mais seletivo exige maior disciplina tanto na comercialização das unidades quanto na captação financeira. A Paramis Capital aposta que os projetos que estão sendo financiados sob estas novas condições tendem a apresentar estruturas de crédito mais sólidas, com garantias mais robustas e melhores mecanismos de proteção para os investidores. A expectativa é que essa maior seletividade resulte em menor risco de inadimplência e maior previsibilidade.
Vantagem em Situações de Estresse
Outro pilar da tese da Paramis reside em sua capacidade de atuar em cenários de estresse financeiro. Ao contrário de gestoras focadas em grandes debêntures corporativas, que muitas vezes possuem pouca influência em reestruturações financeiras complexas, as operações estruturadas no mercado imobiliário tendem a envolver um número menor de credores. Isso facilita o acompanhamento próximo da operação e a participação ativa do gestor em decisões cruciais caso surjam problemas. Fernandes compara essa dinâmica com a de estar ao lado do piloto em vez de ser um mero passageiro em uma dívida pulverizada.
Perspectivas e o Papel das Garantias
A estratégia da Paramis Capital reflete uma leitura atenta do mercado de crédito privado, buscando nichos onde a expertise em análise de risco e a capacidade de negociação de garantias podem gerar valor. Em um ambiente de incerteza econômica e taxas de juros elevadas, a aposta em operações estruturadas com maior controle e segurança se mostra uma abordagem prudente e potencialmente lucrativa para investidores especializados. A gestora demonstra confiança de que a atual conjuntura, embora desafiadora para alguns, abre portas para investimentos mais qualificados e com melhor relação risco-retorno.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Money Times
