A máxima de que é preciso ser um "local" para prosperar no mercado imobiliário, especialmente em regiões específicas, tem sido desafiada por uma nova onda de incorporadoras. Historicamente, empresas de médio e alto padrão que tentaram se nacionalizar nos anos 2000, após captação via IPOs, muitas vezes recuaram devido à falta de conhecimento local e às dificuldades operacionais, concentrando-se em suas praças de origem. Essa realidade, contudo, parece estar mudando no segmento de habitação de interesse social, com companhias do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) buscando emular o sucesso de pioneiras como a MRV na expansão territorial.
A Expansão Territorial do MCMV
O atual cenário é favorável para essas ambições de crescimento, impulsionado pela força do programa MCMV, que tem dominado os lançamentos residenciais no Brasil. Um exemplo notável é a Plano&Plano, sediada em São Paulo, que recentemente anunciou sua primeira operação fora do estado, com a abertura de um escritório em Goiânia. Rodrigo Luna, chairman da incorporadora, destacou, durante a call de resultados do segundo trimestre, que Goiânia possui "características parecidas com as de São Paulo". A estratégia da empresa para mitigar riscos em novas praças envolve a compra de terrenos via permuta financeira e o modelo de repasse de apartamentos MCMV ainda na planta, o que reduz a exposição de caixa inicial e permite testar o mercado antes de ganhar escala. O objetivo ambicioso é alcançar mais de R$ 1 bilhão em lançamentos anuais, caso o modelo se prove bem-sucedido.
Mecanismos de Escalabilidade e Adaptação
Outras empresas do setor, como Tenda e Direcional, já possuem alguma capilaridade, mas demonstram apetite para explorar novos mercados. A Tenda, por exemplo, expandiu sua atuação para dez regiões metropolitanas, incluindo recentes entradas em Curitiba e João Pessoa, e planeja adicionar mais três cidades ao seu portfólio. A Direcional, presente em oito estados, fortaleceu sua presença no Nordeste através de um acordo com a Moura Dubeux, visando empreendimentos em capitais como Fortaleza, Recife, Salvador e Natal. O setor reconhece os riscos inerentes a essa expansão, lembrando os desafios enfrentados pela geração anterior de incorporadoras de médio e alto padrão. No entanto, o método construtivo predominante entre as grandes empresas do MCMV, que utiliza formas de alumínio e parede de concreto, reduz significativamente a dependência de mão de obra especializada e aumenta a escalabilidade. Essa abordagem permite a industrialização de etapas da obra, diminuindo a necessidade de equipes locais já qualificadas, como ressaltou Luiz Maurício, CFO da Tenda. Essa eficiência construtiva é um diferencial para a atuação diversificada em múltiplas cidades.
Desafios e Implicações para o Setor
A expansão para novas geografias também é facilitada por mudanças nas legislações urbanísticas locais. Goiânia e Curitiba, por exemplo, tornaram-se mais atrativas para habitação de interesse social após alterações em suas regras, assim como a região central de Campinas, onde a Tenda iniciou operações em 2021. Contudo, a entrada em novas cidades exige a superação de obstáculos como a identificação de terrenos adequados para projetos em larga escala, a compreensão dos planos diretores locais, a formação de equipes e a estruturação de cadeias de fornecedores, além do entendimento de uma demanda que varia regionalmente. Bruno Mendonça, head de real estate do Bradesco BBI, aponta que o custo de estabelecer uma operação em uma nova cidade pode ser superior ao de expandir em mercados já conhecidos, o que pode limitar o alcance dessas expansões. Além disso, embora a diversificação geográfica possa diluir riscos, uma operação excessivamente espalhada pode gerar complexidade gerencial considerável.
O Futuro da Expansão e Perguntas em Aberto
A Plano&Plano, antes de sua incursão em Goiânia, focou seus esforços nos últimos anos no mercado paulista, onde o MCMV registrou forte crescimento, tornando-se uma das maiores incorporadoras da região. Essa estratégia foi bem-sucedida até o momento, mas a questão que paira é se o próximo ciclo de crescimento do programa habitacional continuará concentrado em São Paulo ou se espalhará de forma mais homogênea pelo país. A capacidade das empresas em adaptar seus modelos de negócio, métodos construtivos e estratégias de mercado às particularidades de cada nova praça será crucial para o sucesso a longo prazo dessas novas geografias do MCMV. A busca por escala em território nacional, embora promissora, ainda enfrenta o desafio de equilibrar a ambição de crescimento com a gestão de riscos e a eficiência operacional em um país de dimensões continentais e realidades regionais distintas.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Metro Quadrado
