Proprietários que alugam múltiplas residências na Espanha contribuíram com cerca de 18% do aumento geral dos preços de aluguel entre 2019 e 2023. A constatação vem de um estudo da EsadeEcPol, que analisou dados tributários de famílias espanholas durante o período. O relatório, conduzido por Jorge Galindo, indica que imóveis pertencentes a esses "multiarrendadores" — definidos como proprietários com pelo menos duas casas alugadas — apresentaram um preço ajustado 3,5% superior ao de imóveis equivalentes de proprietários com apenas uma casa para alugar em 2023. Essa diferença era de apenas 0,8% em 2019 e não era estatisticamente significativa.

Mecanismos de Precificação e Diferenças Regionais

O estudo da EsadeEcPol detalha que a "prima de preço" cobrada pelos proprietários com múltiplas propriedades aumenta conforme o tamanho da carteira. Aqueles com duas residências alugadas cobravam 1,3% a mais, enquanto os com três, 2%; com quatro, 3,4%; e com cinco ou mais, 4,5% a mais. Essa tendência sugere uma gestão mais sistemática e profissionalizada dos preços por parte desses proprietários, especialmente na renovação de contratos. Ao renovar, os aluguéis de "multiarrendadores" subiram em média 5,2%, contra 3,8% dos proprietários de uma única casa, embora a diferença só tenha sido estatisticamente significativa para quem possuía quatro ou mais imóveis.

As análises regionais revelaram disparidades. Em Madrid, o preço médio por metro quadrado subiu 8,6% entre 2019 e 2023, com os "multiarrendadores" associados a 1,7 ponto percentual desse aumento (19% do total). Em Barcelona, onde o preço médio por metro quadrado cresceu 11%, a contribuição desses proprietários foi de 0,8 ponto percentual (7,5% do total).

Implicações para Políticas Públicas

Diante desse cenário, o estudo da EsadeEcPol sugere que o número de imóveis alugados por um proprietário pode ser um indicador útil para orientar políticas públicas. A renovação de contratos surge como um ponto chave de intervenção. O relatório propõe a exploração de medidas como a extensão de reduções fiscais para proprietários que mantêm aluguéis moderados, mesmo em renovações, e a redução dos riscos percebidos por proprietários por meio de garantias de pagamento. Essas abordagens visam equilibrar o mercado e mitigar o impacto de proprietários com grandes carteiras no aumento dos custos de moradia.

Limitações e Contexto do Mercado

É crucial notar que o estudo da EsadeEcPol considera o percentual de 18% como uma estimativa da contribuição associada a esses proprietários, e não uma medição causal definitiva. A maior parte do encarecimento geral do aluguel é atribuída à revalorização de imóveis com características similares, um fenômeno compatível com uma demanda que supera a oferta. O estudo não consegue determinar com precisão o quanto desse desequilíbrio geral é diretamente influenciado pela atuação dos "multiarrendadores". A análise utilizou microdados de declarações tributárias de 2019 a 2023, focando em aluguéis residenciais declarados por particulares, e excluiu dados do País Basco e Navarra, assim como aluguéis de empresas e de imóveis públicos.

Perguntas em Aberto

Embora o estudo aponte para a influência de proprietários com múltiplas propriedades no aumento dos aluguéis, a extensão exata de seu impacto causal em comparação com fatores macroeconômicos, como a relação entre oferta e demanda, permanece uma questão em aberto. A eficácia das medidas propostas, como incentivos fiscais e garantias de pagamento, em mitigar essa influência também demandará avaliação futura. Observar como as políticas públicas se adaptarão a essas novas evidências será fundamental para o futuro do mercado de aluguel na Espanha.

O relatório da EsadeEcPol lança luz sobre a complexidade do mercado de aluguel espanhol, destacando um grupo de proprietários cujo comportamento pode estar influenciando significativamente os preços. A análise sugere que intervenções direcionadas, especialmente em renovações contratuais, podem ser um caminho para maior estabilidade no setor.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Forbes España