A publicação do novo Plano de Zona de Proteção do Plano Diretor do Campo de Marte trouxe um cenário de incerteza para o mercado imobiliário paulistano. Segundo análise conjunta do Secovi-SP e da Abrainc, as novas diretrizes para o entorno do aeroporto, agora gerido pela PAX Aeroportos, impactam diretamente o licenciamento de 137 mil unidades habitacionais com lançamento previsto para 2026, representando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 81,3 bilhões.
O impasse surgiu após a publicação das normas pelo Departamento de Controle do Espaço Aéreo (DECEA), necessárias para a implementação de voos por instrumento (IRF) no terminal. A mudança tecnológica, embora prometa maior eficiência operacional para a concessionária controlada pela XP Asset, impõe restrições severas ao gabarito de construções em um raio de 20 quilômetros, alterando o planejamento urbano da capital paulista.
O choque entre concessão e urbanismo
A introdução do sistema IRF no Campo de Marte, que permite pousos mais automatizados e menos dependentes de condições climáticas, exige uma revisão profunda nas superfícies de proteção do aeródromo. Para o setor imobiliário, a medida representa uma mudança de regras no meio do jogo. Representantes do Secovi-SP apontam que o impacto urbanístico não foi devidamente mensurado durante o processo de concessão, gerando um descompasso entre as metas de expansão aeroportuária e o Plano Diretor do município.
O estudo das entidades setoriais indica que cerca de 34 milhões de metros quadrados passarão a exigir aprovações adicionais do DECEA. Além da morosidade administrativa, que deve elevar em até seis meses o ciclo de aprovação de novos projetos, a nova norma traz um custo financeiro direto estimado em R$ 2,7 bilhões, pressionando as margens de incorporadoras já expostas a um cenário de alta de custos de construção.
Mecanismos de restrição construtiva
A lógica por trás da restrição reside na segurança de voo, mas sua aplicação prática atinge o coração da viabilidade econômica dos projetos. Ao reduzir a altura máxima permitida para edifícios — em alguns casos, com perdas superiores a 40 metros —, a nova norma inviabiliza o aproveitamento do potencial construtivo em áreas estratégicas. Isso afeta diretamente as Operações Urbanas Consorciadas, como a Água Branca e o PIU Central, que dependem de prédios mais altos para compensar o custo do terreno e dos investimentos em infraestrutura urbana.
O mecanismo de perda de gabarito funciona como uma trava para os incentivos urbanísticos previstos pela prefeitura. Em terrenos onde a legislação permitia edifícios de 30 andares, a nova restrição pode limitar a edificação a apenas cinco, tornando inviável a equação financeira que sustenta o desenvolvimento imobiliário nessas zonas de alta densidade.
Impactos no mercado de habitação social
Um dos pontos de maior tensão reside no impacto sobre o programa Minha Casa Minha Vida. Como esses empreendimentos dependem estritamente da maximização do potencial construtivo para manter o preço final acessível, a redução de gabarito desarticula a tese de viabilidade social. O Secovi-SP alerta que a restrição pode desestimular a oferta de novas unidades em eixos de desenvolvimento, justamente onde a cidade mais precisa de adensamento populacional.
Enquanto o mercado busca interlocução com o poder público, a PAX Aeroportos contesta os cálculos das entidades, alegando que o estudo se baseia em interpretações incorretas das normas técnicas do DECEA. A disputa coloca em lados opostos o interesse pela modernização da infraestrutura de aviação executiva e a necessidade de expansão habitacional urbana.
O futuro da ocupação no entorno do aeroporto
O que permanece incerto é como a prefeitura de São Paulo irá reconciliar as exigências de segurança aérea com os objetivos de adensamento do Plano Diretor. A necessidade de uma mesa de negociação entre o DECEA, a concessionária e o setor imobiliário parece ser o único caminho para evitar uma paralisia prolongada nos lançamentos da região.
Nos próximos meses, o mercado observará se as autoridades conseguirão flexibilizar as exigências técnicas sem comprometer a segurança do novo modelo de operação do aeroporto. A resolução desse impasse ditará o ritmo dos investimentos imobiliários em uma das áreas mais valiosas e estratégicas da cidade.
Com reportagem de Metro Quadrado
Source · Metro Quadrado
