Em um cenário marcado pelo declínio das grandes lojas de departamento, o mercado imobiliário dos Estados Unidos passa a tratar a infraestrutura ociosa do varejo como solução para o déficit habitacional do país. Dados recentes apontam que quase 34 milhões de pés quadrados de espaço em shopping centers estão vagos e fora do mercado americano. Simultaneamente, os EUA enfrentam uma escassez estrutural de 4,5 milhões de residências. A interseção dessas duas métricas catalisou uma reconfiguração urbana: a conversão de centros de compras decadentes em complexos residenciais e de uso misto, uma tese que busca rentabilizar ativos estressados enquanto injeta tráfego cativo nos lojistas sobreviventes.
A economia da readequação de ativos
O modelo tradicional ancorado por gigantes como Macy's — que planeja fechar 150 de suas lojas até 2027 — e JCPenney perdeu sustentação, reduzindo o número de shoppings regionais americanos em cerca de 8,5% desde 2015. O impacto econômico dessa vacância é severo, considerando que o setor contribuiu com US$ 400 bilhões em receitas fiscais apenas em 2020. Para conter o efeito dominó de fechamentos e abandono, incorporadoras planejavam, até janeiro de 2022, adicionar componentes habitacionais a pelo menos 192 shoppings nos EUA. Destas conversões de espaços comerciais ociosos, quase 54% são atualmente destinadas a residências e escritórios.
A execução dessa tese assume formatos distintos dependendo da viabilidade do terreno. No FlatIron Crossing, no Colorado, a estratégia consistiu em aproveitar estacionamentos subutilizados para erguer prédios residenciais adjacentes, conectados ao shopping original. Já no Arcade Mall, em Providence, Rhode Island — o shopping coberto mais antigo do país —, a intervenção foi interna. O prédio histórico, antes completamente esvaziado, foi reconfigurado para abrigar 48 micro-lofts de aproximadamente 250 pés quadrados nos andares superiores, mantendo o comércio e os serviços em operação no térreo.
Barreiras arquitetônicas e regulatórias
Apesar do apelo lógico de unir espaço ocioso à demanda habitacional, o reaproveitamento de shoppings esbarra em restrições físicas e legais. A legislação de zoneamento é o primeiro obstáculo, uma vez que a maioria dessas propriedades é classificada exclusivamente para uso comercial e exige aprovação de instâncias locais para abrigar residências multifamiliares. A arquitetura original dos shoppings, projetada para maximizar vitrines internas e reter consumidores, possui limitação drástica de janelas. Como espaços residenciais exigem luz natural, frequentemente apenas os perímetros externos das estruturas são aproveitáveis para conversão habitacional direta.
Os custos de adaptação refletem essa complexidade técnica, podendo variar de US$ 200 a mais de US$ 800 por pé quadrado, dependendo das condições pré-existentes. O código de obras também impõe concessões: nos micro-lofts do Arcade Mall, regulamentações de segurança impedem o uso de fogões com chama aberta, limitando a infraestrutura das cozinhas. Para contexto, a análise editorial reconhece que o reaproveitamento de ativos estressados do varejo reflete uma tendência mais ampla de adensamento urbano em áreas antes dedicadas quase exclusivamente a grandes estacionamentos e tráfego automobilístico.
A transformação de shoppings em áreas residenciais ilustra uma correção de rota pragmática no urbanismo americano. O modelo de consumo isolado provou-se frágil diante das mudanças de hábito e da ascensão do e-commerce. Ao inserir moradias dentro ou ao redor desses complexos, o varejo físico abdica da exclusividade do espaço para garantir sobrevivência econômica. O shopping center deixa de ser um destino puramente transacional para tentar se consolidar como um ecossistema de conveniência, onde a proximidade de serviços justifica as limitações arquitetônicas das novas unidades residenciais.
Fonte · Brazil Valley | RealState
