A TRX Investimentos, gestora do fundo imobiliário TRXF11, cancelou a aquisição de R$ 1 bilhão por participações em dois edifícios icônicos na Faria Lima, em São Paulo. A transação, anunciada há duas semanas com os fundos da Catuaí, incluía fatias do Pátio Malzoni, sede de gigantes como Google e BTG, e do Vista Faria Lima. A justificativa oficial foi a “reavaliação das condições econômicas da transação diante do cenário atual de mercado”.
A leitura, no entanto, é mais direta. Segundo reportagem do portal Metro Quadrado, a principal mudança foi o tombo de 27% nas cotas do próprio TRXF11 este ano. Como o fundo é conhecido por usar suas cotas como moeda de troca em aquisições, a desvalorização tornou o negócio insustentável. O mercado, na prática, impôs um freio à estratégia agressiva da gestora, questionando o preço pago pelos ativos.
A cota como moeda fraca
A estrutura de pagamento, embora não detalhada, era o ponto nevrálgico da operação. Ao utilizar as próprias cotas como capital, a TRX atrela o poder de compra à sua performance na bolsa. A forte queda no mercado secundário abriu uma lacuna entre o valor acordado e o preço efetivo no fechamento, tornando a conta impagável ou excessivamente diluidora para os cotistas atuais.
O ceticismo do mercado, contudo, precedia a queda. Investidores já temiam que a TRX estivesse inflando o preço dos ativos para viabilizar o pagamento em cotas. O caso das lajes no Vista Faria Lima é emblemático: avaliadas em R$ 557,8 milhões na transação, haviam sido adquiridas pela Catuaí por R$ 449,3 milhões meses antes. A valorização expressiva em tão pouco tempo acendeu um alerta entre analistas.
O preço do troféu
Em sua defesa, a TRX argumentava que ativos “troféu”, por sua localização e qualidade ímpares, possuem cap rates mais apertados, mas um potencial de valorização superior no longo prazo. “O que hoje pode parecer caro, em pouquíssimo tempo, certamente vai se pagar”, afirmou Lui Amaral, sócio-fundador da gestora, em um evento recente. A tese, no entanto, não convenceu os investidores.
A reação do mercado ao cancelamento foi imediata e positiva: as cotas do TRXF11 subiram 5,5% no dia do anúncio. O movimento sugere que os cotistas preferiram a disciplina financeira à aquisição de um ativo premium a qualquer custo. Um analista ouvido pelo Metro Quadrado classificou o recuo como uma demonstração de “maturidade” da gestora em ouvir os anseios do mercado.
O episódio serve como um importante termômetro para o setor de fundos imobiliários. A disposição do mercado em financiar aquisições via emissão de novas cotas tem um limite, especialmente quando a percepção de valor entre o comprador e seus próprios investidores se desalinha. A questão que fica é se este é um ajuste de rota pontual do TRXF11 ou o início de uma correção mais ampla na precificação de ativos de primeira linha.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Metro Quadrado
