O mercado brasileiro de galpões logísticos atravessa um ciclo de reajuste nos valores de locação, marcado por uma alta de 20,8% no último ano no Raio 30 de São Paulo, o trecho mais disputado do país. Segundo dados da consultoria CBRE, esse patamar representa a maior valorização anual da série histórica, elevando o preço médio dos imóveis de classe A e A+ para R$ 35 por metro quadrado. A leitura do mercado é que esse movimento reflete um ajuste estrutural tardio, em vez de um sinal de euforia ou expansão de margens para os proprietários.

Pressão nos custos de construção

O principal motor por trás desse encarecimento é a elevação dos custos de desenvolvimento, que hoje atingem a marca de R$ 4 mil por metro quadrado, considerando a aquisição do terreno e a obra. De acordo com Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria, os novos contratos de locação estão sendo precificados apenas para repassar essa inflação de custos. O executivo ressalta que, sem esse reajuste, os projetos tornam-se inviáveis sob a ótica de remuneração de capital, criando um impasse nas negociações com grandes operadores logísticos.

Dinâmica de um mercado represado

O setor passou por um longo período de estagnação, com preços médios em queda entre 2015 e 2019. Durante anos, a resistência dos proprietários em buscar revisões contratuais foi movida pelo receio de afastar grandes inquilinos, como Amazon, Mercado Livre e Shopee, que possuem alto poder de barganha. A mudança de comportamento começou a ganhar força apenas em 2020, quando o boom do e-commerce durante a pandemia alterou drasticamente a demanda e a escassez de oferta disponível forçou a renegociação dos valores praticados.

O papel dos fundos imobiliários

Um fator decisivo nessa mudança de paradigma foi a entrada massiva dos fundos imobiliários no segmento de galpões nos últimos cinco anos. Com uma participação de mercado cada vez mais relevante, esses veículos de investimento passaram a exigir uma gestão mais profissional e rigorosa das revisões contratuais, forçando o mercado convencional a seguir a mesma trilha. Essa profissionalização da gestão de ativos logísticos é o que sustenta, hoje, a continuidade desse processo de correção de preços em todo o território nacional.

Perspectivas e incertezas

Embora o cenário atual seja de alta, a sustentabilidade dessa trajetória depende do equilíbrio entre a capacidade de pagamento dos locatários e a necessidade dos desenvolvedores de repassar custos. A questão central que permanece aberta é até que ponto os grandes players do e-commerce absorverão novos aumentos sem buscar alternativas de descentralização ou redução de área. O mercado segue observando se a demanda continuará a justificar o patamar atual de preços em um cenário de juros e custos de capital ainda desafiadores para o setor imobiliário.

O momento é de transição, onde a correção dos preços amassados ao longo de uma década busca um novo ponto de equilíbrio entre a viabilidade financeira dos empreendimentos e a eficiência operacional exigida pelas empresas de logística. A evolução dos próximos contratos será o termômetro para definir se o setor alcançará uma estabilidade de margens ou se enfrentará uma nova pressão por eficiência.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Metro Quadrado