Grandes arenas esportivas no Brasil estão deixando de ser palcos exclusivos para partidas de futebol para se tornarem ativos imobiliários de uso misto. A necessidade de mitigar a ociosidade das estruturas, que permanecem sem eventos na maior parte do ano, tem levado administradores a converter camarotes e espaços internos em escritórios, coworkings e centros de convenções. Segundo reportagem do Metro Quadrado, a estratégia busca maximizar o retorno sobre o capital investido em arenas que, historicamente, apresentavam baixa rentabilidade operacional fora do calendário esportivo.

O movimento reflete uma mudança estrutural na gestão desses equipamentos, que passam a operar sob a lógica de shopping centers. Em vez de depender apenas de bilheteria e naming rights, os gestores exploram a locação de áreas corporativas e a oferta de serviços de hospitalidade, integrando o ambiente de trabalho à experiência de entretenimento. A estratégia permite que o estádio gere receita constante, independentemente da frequência de jogos ou shows.

A conversão de ativos imobiliários

O caso do estádio Mané Garrincha, em Brasília, ilustra a eficácia da estratégia. Com a conversão de antigos camarotes em escritórios, o complexo passou a abrigar mais de 100 empresas, ocupando cerca de 15 mil metros quadrados de área locável. A demanda superou as expectativas iniciais, com aluguéis por metro quadrado atingindo patamares que chegam a quase o triplo do valor cobrado no lançamento do projeto. A ocupação total dos espaços disponíveis reforça a viabilidade econômica do modelo para arenas situadas em cidades com menor tradição de ocupação esportiva constante.

O modelo de gestão multiuso

No Nubank Parque, antigo Allianz Parque, a WTorre adotou uma abordagem que integra infraestrutura logística avançada à operação comercial. A criação de coworkings e a instalação de escritórios próprios dentro da arena permitiram a atração de empresas interessadas na visibilidade e na conveniência do local. A infraestrutura, projetada para suportar desde congressos até leilões de gado, demonstra como o design da arena influencia diretamente a capacidade de diversificação de receita. O uso de elevadores de carga adaptados e áreas de hospitalidade flexíveis é um diferencial competitivo essencial para a viabilidade desses projetos.

Impacto no mercado de hospitalidade

Além da locação imobiliária, o mercado de hospitalidade tem encontrado espaço nas áreas de baixa utilização. Empresas como a Soccer Hospitality ocupam cerca de mil lugares no estádio palmeirense, transformando espaços ociosos em camarotes voltados ao entretenimento corporativo. O modelo, que prevê o investimento direto na estrutura em troca da divisão de receitas, reduz o risco para o dono do estádio e profissionaliza a oferta de serviços como barbearia e tatuagem, adaptando conceitos internacionais de entretenimento ao contexto brasileiro.

Perspectivas e desafios estruturais

A tendência de conversão de estádios em centros multiuso enfrenta, contudo, limitações físicas. Arenas mais antigas, projetadas sem flexibilidade de acesso ou infraestrutura para eventos simultâneos, possuem dificuldades de adaptação. O sucesso dessas iniciativas depende da capacidade técnica de isolar operações corporativas das atividades de entretenimento, garantindo que o uso diário dos escritórios não seja interrompido por jogos ou shows. O futuro desses ativos dependerá da integração entre o planejamento imobiliário e a gestão esportiva.

O avanço dessas operações sugere que o estádio do futuro será medido menos pela capacidade de público e mais pela eficiência na ocupação de cada metro quadrado. A transição para modelos de negócio que privilegiam a recorrência de receita indica que a infraestrutura esportiva brasileira está em processo de maturação, alinhando-se a padrões globais de gestão de ativos. Resta saber se a infraestrutura legada conseguirá acompanhar essa demanda por multifuncionalidade.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Metro Quadrado