A Capitânia Investimentos está capitalizando a recuperação do mercado de lajes corporativas de alto padrão. A gestora acertou a venda de uma fatia do Faria Lima Plaza, um dos prédios mais emblemáticos da nova fronteira do mercado paulistano, para a EQI Asset. Em paralelo, negocia um pacote de ativos no Rio e em São Paulo, que inclui o edifício que abriga a sede do Nubank na Avenida Rebouças.

Os movimentos são a face mais visível de uma estratégia clássica de 'comprar na baixa, vender na alta'. O fundo de escritórios da gestora, o CPOF11, adquiriu esses ativos em momentos de maior incerteza e vacância elevada. Agora, com os imóveis estabilizados e aluguéis em alta, a tese é realizar o ganho de capital para reduzir a alavancagem do fundo e buscar novas assimetrias no mercado, comprando cotas de outros FIIs que ainda negociam com desconto.

O timing é tudo

A transação do Faria Lima Plaza ilustra a jogada. O fundo da Capitânia adquiriu 40% do prédio por R$ 513 milhões quando a ocupação era inferior a 60%. Hoje, com 97,5% de ocupação e aluguéis que saltaram da casa dos R$ 160/m² para até R$ 240/m², a EQI Asset está comprando metade dessa participação por cerca de R$ 290 milhões, segundo reportagem do Metro Quadrado. O ganho é claro.

Uma lógica similar se aplica à negociação em curso no Rio, envolvendo o prédio Spot Leblon. Adquirido no início de 2023 por R$ 78,3 milhões, o ativo saiu de uma ocupação parcial para 100% locado, com valorização nos aluguéis. Para viabilizar o negócio, a Capitânia incluiu sua participação no prédio do Nubank, ativo que deve ser repassado praticamente sem ganhos, servindo como um facilitador para destravar o valor gerado no ativo carioca.

Teses que se encontram

Enquanto a Capitânia enxerga o momento de realizar lucros, a compradora EQI aposta que ainda há espaço para valorização. A tese da EQI, segundo seu CEO Ettore Marchetti, é que a escassez de grandes lajes e a volta ao trabalho presencial devem reduzir ainda mais a diferença de preço entre o coração da Faria Lima e regiões adjacentes, como o Largo da Batata, onde fica o Plaza. Para a EQI, o ativo é um 'trophy asset' com upside.

As estratégias opostas, mas complementares, sinalizam a dinâmica do mercado. A Capitânia, que executou a fase de maior risco e estabilização, agora busca liquidez para realocar capital em oportunidades que considera mais descontadas — no caso, cotas de outros fundos. A EQI, por sua vez, entra em um ativo já maduro, pagando um prêmio, mas apostando na continuidade da valorização da região.

O movimento da Capitânia funciona como um termômetro do ciclo de recuperação pós-pandemia. Ativos comprados sob estresse atingiram um ponto de maturação, e o capital inteligente começa a girar, buscando a próxima onda de valorização no mercado imobiliário.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Metro Quadrado