Alexandre Allard, o idealizador por trás do complexo Cidade Matarazzo em São Paulo, está redefinindo o mercado imobiliário com uma estratégia ousada: abandonar a lógica tradicional de construção e aluguel de espaços para abraçar a operação própria dos negócios que ali se instalam. O empresário francês, conhecido por sua visão inovadora, aposta em capturar receitas recorrentes e ditar o desenho dos imóveis com base na demanda das operações, um movimento que já demonstra resultados expressivos e planeja expansão.
Em setembro, Allard comemorou a assinatura de um novo contrato, sinalizando a consolidação e exportação de seu modelo de negócio. O projeto, que engloba hospitalidade, gastronomia, arte e saúde, iniciado há quase uma década no centro de São Paulo, não só se mostra bem-sucedido como também se prepara para ser replicado em Salvador, Rio de Janeiro e no Oriente Médio. A estratégia centraliza o foco na operação, que já se mostra rentável na capital paulista, utilizando diferentes estruturas de financiamento para cada nova empreitada.
O Legado e a Nova Visão do Matarazzo
O conjunto de edifícios que compõem a Cidade Matarazzo, localizado próximo à Avenida Paulista, sofreu um longo período de abandono após o desativamento do Hospital Umberto I em 1993. Alexandre Allard adquiriu a área em 2007 com o ambicioso plano de revitalizá-la, transformando-a em um polo de hotelaria, cultura, gastronomia e comércio. O processo de revitalização, no entanto, demandou tempo e recursos significativamente maiores do que o previsto, especialmente em um cenário de juros elevados no Brasil. A expectativa é que, em 2026, o complexo, que inclui o hotel Rosewood São Paulo e o portal de experiências Mata São Paulo, já supere a marca de R$ 1 bilhão em receita. Allard projeta um crescimento para R$ 1,5 bilhão no ano seguinte e R$ 2 bilhões quando todas as operações atingirem sua maturidade, o que ele estima ocorrer em um a dois anos. É importante notar que a receita do Rosewood, do qual Allard é sócio, é financeiramente separada da Cidade Matarazzo.
O Modelo de Negócio: Operação Acima da Casca
A estrutura do grupo é organizada através de uma holding internacional, que detém os projetos e os conceitos de restaurantes, lojas e espaços culturais desenvolvidos pela empresa. Cada empreendimento é composto por uma parte imobiliária, com investimentos vultosos em construção, e uma parte operacional, responsável pela gestão de tudo o que funciona dentro dos edifícios. "Nossa maneira de olhar o real estate vai além de construir o espaço, a nossa ‘casca’, onde tem capex bilionários. Mas depois nosso business real é a operação. Isso muda totalmente o modelo clássico, que foca em construir essa ‘casca’ e alugar o espaço. Nosso modelo é o oposto. Nós ganhamos dinheiro de longo prazo, de muito longo prazo, com a operação. Isso muda a forma como os espaços são projetados", explicou Allard à Bloomberg Línea. A concepção da "casca" imobiliária, segundo ele, não é ditada pelo mercado, mas sim pelas necessidades específicas de suas operações, planejadas com um horizonte de 20 anos. Essa abordagem elimina a necessidade de negociações com inquilinos externos, acelerando o desenvolvimento dos projetos.
Diversificação e Curadoria de Experiências
A operação da Cidade Matarazzo é dividida em "biomas", cada um com seu modelo de negócio e gestão independentes. São seis frentes principais: hospitalidade e residencial; alimentação (restaurantes e supermercados); cultura (Casa Bradesco de Criatividade); saúde e bem-estar (ainda a ser inaugurado); produtos de moda, beleza e design (Mata Lab); e trabalho e economia regenerativa (AYA Earth Partners). Essa estrutura de biomas facilita a replicação do modelo, com equipes, processos e conteúdos desenvolvidos em São Paulo sendo aplicados em novas localidades. Uma decisão estratégica central é a criação de conceitos próprios de restaurantes, em vez de trazer marcas estrangeiras. Allard acredita que o consumidor de alta renda busca experiências autênticas e ligadas à identidade local, enquanto o varejo de luxo tende a ser homogêneo globalmente. A curadoria cultural também segue essa linha, focada em temas como natureza e regeneração, como evidenciado pela exposição de Es Devlin, que atraiu 100 mil visitantes. Na gastronomia, a meta é oferecer o melhor de cada cidade, com conceitos proprietários como o Lavva (churrasco coreano) e o Bachour by Mata, além da futura unidade latino-americana da rede libanesa Em Sherif.
Expansão e Novos Mercados
Allard relata que os resultados superaram as expectativas, com restaurantes e outras operações faturando, em média, 30% acima do previsto. Embora as margens variem, ele as classifica como saudáveis, com um retorno sobre o investimento estimado em cinco anos, sem considerar a valorização imobiliária. O principal desafio enfrentado no Brasil foi a burocracia e a complexidade regulatória, que causaram atrasos significativos e custos financeiros adicionais. Essa experiência levou o grupo a reestruturar seu modelo de financiamento, com fundos de investimento imobiliário captando recursos para a obra, enquanto a holding assume as operações após a inauguração. O grupo já possui seis projetos em andamento, incluindo Salvador, Rio de Janeiro, Doha, Riad e Albânia. O projeto em Riad, por exemplo, prevê um investimento de US$ 5,4 bilhões em sua primeira fase, com compromissos de capital e dívida. A Accor também anunciou um aporte de 50 milhões de euros na Mata Holding, visando fortalecer a rede hoteleira e expandir a capacidade operacional. A próxima etapa em São Paulo inclui o bioma de saúde e bem-estar, com inauguração prevista para abril ou maio de 2027, e uma sala de espetáculos.
O futuro da Cidade Matarazzo e seu modelo de negócio inovador prometem continuar a moldar o mercado imobiliário e de experiências, com um foco renovado na autenticidade e na operação integrada. A expansão para novas cidades e mercados, aliada a parcerias estratégicas, sugere um caminho de crescimento contínuo, desafiando as convenções do setor.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Bloomberg Línea
