A indústria brasileira de fundos imobiliários (FIIs) atravessou uma metamorfose estrutural nas últimas décadas, saindo de um nicho restrito para se consolidar como uma das principais avenidas de investimento do país. O que antes era um mercado de ativos isolados e estáticos evoluiu para um ecossistema diversificado, com estratégias sofisticadas e uma base de milhões de cotistas. Segundo Moise Politi, sócio-fundador da REC Gestão, essa trajetória reflete uma adaptação necessária às demandas por previsibilidade e liquidez que o mercado brasileiro passou a exigir.
Essa evolução pode ser compreendida através de três fases distintas que moldaram o comportamento dos gestores e a percepção de risco dos investidores. Inicialmente, o setor era caracterizado por fundos monoativos, sem qualquer premissa de gestão ativa. Posteriormente, o mercado avançou para fundos de múltiplos ativos, ainda mantendo uma gestão passiva. A fase atual, marcada pela sofisticação, introduziu a gestão ativa plena, onde a capacidade de compra, venda e locação de ativos tornou-se um diferencial competitivo essencial para a performance dos produtos.
A ruptura com o modelo de tijolo
O ponto de inflexão mais significativo nessa trajetória foi a introdução dos fundos de recebíveis imobiliários, conhecidos como fundos de papel. Até então, o mercado brasileiro era quase exclusivamente dominado pelos fundos de tijolo, que dependiam diretamente da exploração e ocupação física de lajes corporativas, shoppings e galpões. A escassez de previsibilidade em ciclos de vacância levou gestores a buscarem alternativas junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para estruturar produtos lastreados em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Essa mudança não foi apenas técnica, mas cultural. A criação do fundo Excellence, um marco pioneiro, demonstrou que era possível oferecer ao investidor uma previsibilidade de fluxo de caixa similar à renda fixa, mantendo a correlação com o setor imobiliário. Essa transição alterou drasticamente a composição do mercado, que viu a participação dos ativos de papel subir de uma fatia minoritária para superar, em volume, os ativos físicos.
O papel da previsibilidade no crescimento
O sucesso dos fundos de CRI reside no mecanismo de distribuição de rendimentos, que oferece uma regularidade altamente valorizada pelo investidor pessoa física. Diferente do tijolo, que sofre variações cíclicas de ocupação e custos de manutenção, o papel atua como um derivado de crédito com garantias imobiliárias robustas. Essa estrutura de segurança, onde a execução da garantia em caso de inadimplência protege o principal, reduziu a percepção de risco e acelerou a captação de recursos.
Além disso, instrumentos como a Renda Mínima Garantida (RMG), utilizados em projetos de maturação como o Shopping Pátio Higienópolis, serviram como uma ferramenta estratégica de entrada. Ao mitigar os riscos iniciais de vacância operacional, tais mecanismos permitiram que o mercado ganhasse a confiança necessária para que os investidores migrassem de aplicações tradicionais para a volatilidade controlada dos FIIs.
Tensões e o novo cenário competitivo
As implicações dessa mudança são vastas para os reguladores e para a própria dinâmica de precificação dos ativos. A inversão da dominância de tijolo para papel, hoje na casa de 70% para 30% em favor dos recebíveis, sugere uma indústria que prioriza o yield imediato em detrimento da valorização patrimonial de longo prazo. Isso coloca novos desafios de governança e transparência, especialmente em momentos de estresse macroeconômico, onde a qualidade do crédito subjacente aos CRIs torna-se o único balizador de segurança.
Para o investidor, a diversificação tornou-se a palavra de ordem. A facilidade de acesso a esses instrumentos, aliada à liquidez das cotas em bolsa, democratizou o investimento imobiliário, mas também trouxe a necessidade de uma educação financeira mais apurada. O mercado agora enfrenta a tarefa de equilibrar a busca por dividendos recorrentes com a preservação do valor real dos ativos em um ambiente de taxas de juros instáveis.
Perspectivas para a maturação do setor
O futuro da indústria de FIIs permanece atrelado à capacidade de inovação dos gestores em um cenário de maior concorrência e exigência regulatória. Questões sobre a sustentabilidade dos spreads de crédito e a resiliência dos ativos de tijolo em um mundo pós-pandemia continuam em aberto, desafiando a resiliência dos portfólios atuais.
A observação constante sobre a qualidade dos lastros e a transparência na gestão ativa será o próximo teste de fogo para a indústria. O mercado, agora bilionário, precisa provar que sua estrutura de governança é capaz de suportar ciclos econômicos adversos sem comprometer a confiança que levou décadas para ser construída.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · InfoMoney
