O cenário de juros elevados no Brasil molda consistentemente as preferências de investimento no mercado de fundos imobiliários (FIIs). Nesses períodos, uma estratégia se destaca: a alocação em fundos de 'papel', que investem em títulos de dívida imobiliária. Um exemplo claro dessa dinâmica foi observado em uma análise de mercado compilada pelo Money Times, que posicionou o Kinea Rendimentos (KNCR11) como o fundo mais recomendado, aparecendo em nove de dez carteiras consultadas.

Naquela análise, o BTG Pactual Logística (BTLG11) figurou na segunda posição com sete indicações, enquanto o XP Malls (XPML11) e o Kinea Hedge Fund (KNHF11) dividiram o terceiro lugar, ambos com seis recomendações. Essa diversidade reflete as diferentes abordagens adotadas pelos analistas para navegar o mercado, combinando fundos de papel, tijolo e multiestratégia para equilibrar risco e retorno.

Estratégias em Foco

O KNCR11, líder em recomendações, é classificado como um fundo de papel. Sua estratégia principal consiste em alocar recursos em títulos de renda fixa atrelados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). A composição de sua carteira é majoritariamente atrelada ao CDI, o que o torna particularmente atraente em um ambiente de juros altos. Gerido pela Kinea Investimentos, o fundo detém o maior patrimônio líquido listado na B3, com cerca de R$ 11 bilhões, e aproximadamente 593 mil cotistas.

Em contrapartida, o BTLG11 e o XPML11 são fundos do tipo tijolo, que investem diretamente em imóveis físicos. O BTLG11 foca no setor logístico, possuindo 34 galpões com quase 1,5 milhão de m² de área bruta locável. Já o XPML11 concentra seus investimentos em shopping centers, com um portfólio de 26 centros de compra e mais de 1 milhão de m² de ABL. O KNHF11, por sua vez, adota uma abordagem multiestratégia, combinando CRIs, imóveis físicos, cotas de outros FIIs e caixa.

Análise do Líder e Seus Pares

O KNCR11 se destacou não apenas pela quantidade de recomendações, mas também por sua performance. Em um dos meses de referência, o provento distribuído foi de R$ 1,13 por cota, equivalente a 102% do próprio CDI, com o dividend yield (DY) nos últimos 12 meses aproximando-se de 14%. O Santander ressalta a diversificação da carteira, composta por 110 CRIs de alta qualidade (high grade), com alocações em segmentos robustos como escritórios, shoppings e logística. Apesar de negociar com um prêmio de cerca de 3% sobre seu valor patrimonial (P/VP de 1,03), a EQI Research considerou esse prêmio justificável pela qualidade, liquidez e histórico do fundo.

O BTLG11, segundo colocado na lista, é elogiado pelo BB Investimentos pela diversificação de seus ativos logísticos e pela baixa vacância física (cerca de 1%). Contratos de locação com empresas de peso como Assaí, DHL e Unilever reforçam sua solidez. O XPML11, com cerca de 733 mil cotistas e R$ 7 bilhões em patrimônio, gerido pela XP Vista, apresenta um portfólio diversificado em shoppings, com mais de 5.100 lojas.

Implicações e Mercado Brasileiro

A preferência por fundos de papel como o KNCR11 sinaliza uma estratégia defensiva e de geração de renda em um ambiente de taxas de juros elevadas. Para o mercado brasileiro, isso sugere que investidores buscam retornos previsíveis e atrelados à inflação ou a taxas de juros, especialmente em contextos de incertezas econômicas. A diversificação entre fundos de tijolo e papel, como observado nas recomendações, indica uma estratégia equilibrada para capturar diferentes oportunidades do mercado imobiliário.

O fato de o KNCR11 ser o maior FII em patrimônio líquido na B3 reforça a maturidade do mercado de fundos imobiliários no Brasil. A análise das recomendações sugere que investidores devem continuar atentos a fundos que ofereçam boa gestão, diversificação e capacidade de gerar renda consistente.

Perguntas em Aberto

Resta saber como a eventual queda futura da taxa Selic impactará a atratividade dos fundos de papel em comparação com os fundos de tijolo. A capacidade de adaptação das gestoras a um novo ciclo de juros mais baixos será crucial para a manutenção da performance e das recomendações. O desempenho dos fundos de logística e shoppings, em especial, dependerá da retomada do consumo e da atividade econômica.

Acompanhar a evolução das estratégias dos gestores e as justificativas dos analistas será fundamental para entender as tendências que se consolidarão nos próximos anos. A resiliência do mercado de FIIs diante de diferentes cenários macroeconômicos é um ponto a ser observado.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times