A cena é familiar em muitos edifícios: um vizinho que, por diversos motivos, deixa de pagar as cotas condominiais. A inadimplência gera um clima de insatisfação e, por vezes, a busca por medidas drásticas para forçar o pagamento. Uma das ideias que frequentemente surge nas reuniões de condomínio é a restrição do uso de áreas comuns — piscinas, academias ou, mais controversamente, o próprio elevador. Afinal, por que um condômino que não contribui financeiramente deveria usufruir de um serviço que todos os outros pagam? A tentação de simplesmente negar o acesso ao elevador a quem está em débito é compreensível, mas a legislação espanhola impõe limites claros a essas ações — e o debate ressoa além das fronteiras ibéricas.

A Lei de Propriedade Horizontal espanhola e a inadimplência

Na Espanha, a Lei de Propriedade Horizontal (LPH) é considerada a "Bíblia" da convivência em condomínios. Seu artigo 21 trata das consequências da inadimplência e permite que a assembleia de proprietários adote "medidas dissuasórias" contra a morosidade, como a aplicação de juros superiores ao legal ou a privação temporária do uso de determinados serviços e instalações. Contudo, há um limite crucial: essas medidas não podem ser "abusivas ou desproporcionais" nem afetar a "habitabilidade dos imóveis". Essa distinção é fundamental, especialmente quando se trata de elementos essenciais para o dia a dia dos moradores.

O elevador como direito à habitabilidade

Enquanto o uso de uma piscina ou quadra de esportes pode ser visto como um benefício recreativo, o elevador, em muitos casos, transcende essa categoria. Para moradores idosos, pessoas com mobilidade reduzida ou famílias com crianças pequenas, o acesso ao elevador está diretamente ligado à habitabilidade de suas moradias. A LPH espanhola confere tamanha importância aos elevadores que prevê, inclusive, a obrigatoriedade de instalação em prédios que não os possuam, caso um morador idoso o solicite, desde que cumpridos certos requisitos legais. Restringir o acesso a esse serviço essencial como forma de punição é, portanto, juridicamente questionável e pode ser facilmente contestado na justiça espanhola.

A ineficácia jurídica da punição

Especialistas em direito condominial espanhol são unânimes em afirmar que a privação do uso do elevador como medida de pressão contra a inadimplência é uma prática juridicamente frágil. Mesmo que uma decisão seja aprovada em assembleia, ela não se torna automaticamente legal. Um condômino que se sinta prejudicado pode impugnar a decisão, e os tribunais tendem a considerar tal medida abusiva e desproporcional, pois interfere diretamente nas condições de moradia. A instalação de fechaduras ou sistemas de acesso restrito pode até ser uma realidade em alguns condomínios, mas a justificativa e a forma como isso é implementado são cruciais para determinar sua legalidade.

O que resta às comunidades de proprietários?

Diante das limitações legais, as comunidades de proprietários na Espanha dispõem de outros mecanismos para lidar com a inadimplência: a cobrança judicial, a inclusão do débito em cadastros de proteção ao crédito e a aplicação de multas e juros previstos em regulamento interno são as vias mais seguras e eficazes. No Brasil, o cenário é regulado pelo Código Civil (artigos 1.331 a 1.358) e pela Lei 4.591/1964, que também vedam medidas que comprometam a habitabilidade — o espírito da proteção é semelhante, ainda que os instrumentos legais sejam distintos.

A tentação de buscar atalhos punitivos pode parecer atraente no curto prazo, mas a preservação da legalidade e o respeito aos direitos de todos os condôminos, independentemente de sua situação financeira momentânea, devem prevalecer. A busca por soluções que equilibrem a necessidade de manter as contas em dia com o respeito à dignidade e à habitabilidade de todos é um desafio constante na vida condominial — de Madri a São Paulo.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Xataka