Em um recado direto aos mais de 340 mil cotistas do TRX Real Estate (TRXF11), o CEO da gestora, Luiz Augusto Amaral, trouxe uma dose de realismo ao mercado: não há garantia de que o atual patamar de dividendos será mantido. A declaração, feita durante o evento TRX Day em São Paulo, ocorre no momento em que o fundo executa sua mais ambiciosa expansão, com uma oferta de cotas que pode chegar a R$ 10 bilhões, a maior já vista na indústria brasileira de fundos imobiliários.

O posicionamento de Amaral expõe a tensão fundamental na estratégia do TRXF11: a busca agressiva por escala e diversificação versus a previsibilidade de rendimentos que atraiu grande parte de sua base de investidores. “Eu não posso te prometer que a gente vai continuar mantendo o dividendo porque eu não tenho bola de cristal”, afirmou o executivo, segundo reportagem do Money Times. A questão, agora, é como a gestora irá equilibrar a ambição de se tornar um veículo para capital institucional e o compromisso com o investidor de varejo que depende dessa renda.

A metamorfose do portfólio

O TRXF11 de hoje pouco lembra o fundo de anos atrás. A gestão promoveu uma profunda transformação na carteira, que deixou de ser altamente concentrada no varejo — o Grupo Pão de Açúcar, por exemplo, teve sua relevância drasticamente reduzida — para se pulverizar em setores como logística, hospitais, educação e shoppings. A estratégia não é apenas mitigar riscos, mas construir um portfólio robusto e diversificado, capaz de absorver grandes volumes de capital.

Essa sofisticação, no entanto, trouxe complexidade. O fundo passou a atuar também como um alocador de capital, investindo em outros FIIs especializados. Essa estrutura, que representa mais de 11% do patrimônio, gerou cobranças por mais transparência por parte de analistas e cotistas. Amaral reconheceu a necessidade de maior detalhamento nos relatórios e admitiu que a gestora está aprendendo com a própria transformação. Em um raro momento de autocrítica, chegou a dizer que, em retrospecto, uma reavaliação extraordinária dos ativos antes da oferta atual teria sido prudente.

A conta da alavancagem

Outro ponto de atenção é o endividamento. Com uma dívida de R$ 2,75 bilhões, a alavancagem do fundo se aproxima de 30% do valor dos ativos, um patamar que, segundo o próprio CEO, gera desconforto em parte dos investidores. A meta da gestão é reduzir esse indicador para uma faixa entre 20% e 25%. “Se o fundo fosse só meu, eu alavancaria 60%, 50%. Mas eu tenho ciência de que estou pilotando um Boeing 787 com 350 mil passageiros”, afirmou Amaral, reconhecendo que a percepção de risco dos cotistas pesa na estratégia.

Para equacionar a dívida, a TRX planeja uma combinação de reciclagem de ativos, refinanciamentos e a própria valorização do portfólio. A estrutura da dívida também revela uma gestão financeira ativa, com 47% atrelada ao CDI para financiar imóveis em desenvolvimento — um risco calculado, com a intenção de migrar para taxas prefixadas ou ligadas à inflação (IPCA) após a conclusão das obras. É um jogo de xadrez financeiro que busca otimizar custos, mas que adiciona variáveis à equação de risco do fundo.

A ambição da TRX vai além de seu próprio fundo. Ao escalar o TRXF11 para o patamar de uma "small cap", a gestora quer atrair investidores institucionais e estrangeiros, transformando-o em um porto seguro para o capital global. A visão de longo prazo é ajudar a expandir a indústria de FIIs no Brasil para 20 ou 30 milhões de investidores. O desafio imediato, contudo, é convencer os cotistas atuais de que vale a pena arcar com os custos e as incertezas de curto prazo para financiar um bolo que, no futuro, pode ser muito maior para todos.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times