O mercado brasileiro de fundos imobiliários (FIIs) atravessa um ciclo de transformação que redefine sua relevância no cenário de ativos financeiros do país. Segundo Rodrigo Abbud, sócio e gestor do Pátria Investimentos, a classe de ativos saltou de um patrimônio de R$ 27 bilhões para a marca de R$ 200 bilhões na última década. Esse avanço não se restringe ao volume financeiro, refletindo também uma mudança estrutural na base de investidores e na liquidez disponível na B3.

Para o gestor, o salto no volume médio diário negociado, que passou de R$ 29 milhões para cerca de R$ 530 milhões, foi o catalisador que permitiu a profissionalização do setor. Essa evolução corrige uma das deficiências históricas que limitavam o interesse de grandes alocadores, transformando os FIIs em um veículo de investimento mais robusto e menos dependente exclusivamente do varejo.

A mudança no perfil do investidor

A ascensão dos FIIs foi ancorada, primordialmente, pela pessoa física, que viu nos dividendos mensais uma alternativa atrativa em um cenário de juros voláteis. O número de cotistas saltou de 9 mil em 2015 para mais de 3,1 milhões atualmente. Contudo, a tese de Abbud aponta que a sustentabilidade desse crescimento depende agora da transição para um modelo mais institucional.

À medida que a liquidez se torna mais consistente, o mercado atrai participantes de longo prazo, reduzindo a volatilidade causada por movimentos especulativos do varejo. Essa maturação é vista como o próximo passo necessário para que os fundos imobiliários alcancem uma escala comparável a mercados desenvolvidos, onde a presença de grandes fundos de pensão e seguradoras é predominante.

O papel do capital estrangeiro

O interesse de investidores internacionais é classificado pelo Pátria como uma tendência irreversível. O veículo de FIIs atua, hoje, como a porta de entrada para o setor imobiliário brasileiro, substituindo estruturas mais complexas de private equity que foram utilizadas no passado. Para o estrangeiro, a familiaridade com o formato de fundos listados facilita a alocação e a análise de risco.

Essa entrada de capital externo é fundamental para o desenvolvimento de nichos ainda incipientes, como o setor de moradia estudantil e o segmento de multifamily. Por já operarem essas teses em seus mercados de origem, os investidores globais trazem a pressão necessária para a profissionalização da gestão e a busca por retornos ajustados ao risco que justifiquem o prêmio de investimento em ativos emergentes.

Desafios para a nova fase

Embora o otimismo prevaleça, a transição para um mercado mais maduro exige disciplina na governança e na gestão de portfólio. Abbud enfatiza que, independentemente da origem do capital, os fundamentos permanecem inalterados: a busca por geração de resultado e a clareza na política de dividendos continuam sendo os pilares que sustentam a confiança de qualquer investidor, do pequeno cotista ao gestor de fundos soberanos.

O desafio reside em manter a atratividade dos FIIs frente a outros ativos de renda fixa, especialmente em períodos de alta na taxa Selic. A capacidade de entregar valor real através da valorização das cotas e do crescimento dos aluguéis será o teste definitivo para a resiliência dessa classe de ativos nos próximos anos.

O horizonte de expansão

O mercado observa agora se a entrada do capital estrangeiro será suficiente para diversificar o portfólio de ativos disponíveis na bolsa brasileira. A expectativa é que a oferta de novos produtos, mais alinhados com tendências globais de moradia, possa atrair um leque ainda maior de investidores institucionais.

O sucesso dessa expansão dependerá da estabilidade macroeconômica e da continuidade do processo de educação financeira que trouxe milhões de brasileiros para a bolsa. O crescimento de R$ 200 bilhões é um marco, mas a profundidade do mercado dirá se o setor está pronto para o próximo patamar de sofisticação.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times