Os shopping centers situados em cidades do interior do Brasil têm se tornado um foco de interesse para gestores de fundos de investimento imobiliário (FIIs). A principal tese reside na possibilidade de crescimento operacional e valorização dos ativos, em um cenário onde muitos empreendimentos de grandes capitais já atingiram um estágio de maturidade que limita novas oportunidades de expansão de resultados. A avaliação predominante é que os shoppings regionais ainda dispõem de espaço para aprimorar suas operações, atrair novas marcas e expandir receitas por meio de serviços, eventos e publicidade. Esse movimento é, em parte, impulsionado pelo desenvolvimento econômico de municípios do interior, que em alguns casos é catalisado pelo agronegócio e pelo subsequente crescimento populacional.
Oportunidades em Mercados Menos Saturados
Erica Souza, head de fundos de tijolo da Tivio Capital, destaca que o apelo dos shoppings regionais não reside apenas em superar a receita dos empreendimentos das capitais, mas em possuir mais alavancas para o crescimento do resultado. Essas alavancas podem ser uma mudança na administração, um investimento adicional ou, crucialmente, uma concorrência menos intensa. Enquanto os shoppings das grandes metrópoles disputam consumidores com uma miríade de concorrentes diretos e indiretos, nos municípios menores, o centro comercial frequentemente se consolida como uma das principais, se não a única, opção de lazer, alimentação e serviços para a população local. A demanda por lazer e serviços é uma tendência nacional, mas no interior, esses ativos podem se tornar o destino primordial para atender a essa demanda crescente, ao contrário das capitais onde a saturação de opções é maior. Souza complementa que, embora os shoppings consolidados nas capitais sejam resilientes, muitos já estão precificados, abrindo espaço para que os ativos regionais destaquem seu valor por meio de uma gestão mais ativa.
Dinâmica Econômica e Mudança de Hábitos de Consumo
Alexandre Machado, gestor do HGBS11 (Hedge Brasil Shopping), corrobora a visão de uma dinâmica econômica favorável em municípios do interior, com destaque para o estado de São Paulo. Cidades que apresentam crescimento econômico acima da média tendem a impulsionar o desempenho dos empreendimentos comerciais. Machado ressalta a forte ligação entre a robustez econômica de um município e o desempenho de seu shopping center. Adicionalmente, observa-se uma transformação nos hábitos de consumo: em cidades menores, a frequência aos shoppings e o consumo de alimentação fora de casa ainda estão em um processo de amadurecimento cultural. O Shopping Sinop, em Mato Grosso, é citado como exemplo. Com cinco anos de operação, o empreendimento tem ganhado relevância gradualmente, beneficiado pela escassez anterior de opções de comércio e lazer na cidade, o que o posicionou como um novo ponto de encontro e consumo. A crescente presença de redes varejistas nacionais, inclusive via franquias, em empreendimentos regionais também é um fator de atratividade, complementando a participação de lojistas locais.
Gestão Ativa e Expansão como Destravadores de Valor
Na carteira acompanhada por Machado, cinco shoppings localizados no interior paulista têm demonstrado avanços notáveis em indicadores operacionais nos últimos anos, como redução da vacância, crescimento das receitas de estacionamento e expansão das receitas de mall e mídia. Esses indicadores, quando combinados, resultam em um crescimento significativo do Net Operating Income (NOI), o resultado operacional líquido dos empreendimentos. A proximidade geográfica com os ativos é um componente chave da estratégia de gestão ativa, permitindo um acompanhamento mais próximo da operação. Machado menciona que a concentração em São Paulo também se deve às barreiras de entrada na região, como a dificuldade de encontrar terrenos amplos e aprovar novos projetos, o que protege os ativos já estabelecidos. A diversificação geográfica, no entanto, permanece relevante, com atenção a mercados ligados às fronteiras agrícolas, onde o crescimento econômico pode ser expressivo, mas exige cautela devido à dependência do agronegócio. Projetos como a expansão do Tivoli em Santa Bárbara d’Oeste (SP) e o master plan do Parque Dom Pedro em Campinas (SP), que prevê a construção de torres comerciais, hoteleiras e residenciais, ilustram o potencial de geração de valor adicional e a ampliação do fluxo de pessoas no entorno.
Implicações e Perguntas em Aberto
A atração de gestores de FIIs para shoppings em cidades do interior e regiões agropecuárias sinaliza uma busca por nichos de mercado com menor concorrência e maior potencial de crescimento. A estratégia de gestão ativa e a capacidade de expansão parecem ser cruciais para destravar valor nesses ativos. Contudo, a dependência do agronegócio em algumas dessas regiões exige uma análise de risco cuidadosa. A capacidade de atrair redes nacionais e a adaptação aos hábitos de consumo locais são fatores determinantes para o sucesso a longo prazo. Resta observar como a dinâmica econômica e as mudanças nos padrões de consumo continuarão a moldar o desempenho desses empreendimentos e se essa tendência de investimento em shoppings regionais se consolidará como uma estratégia sustentável no mercado de FIIs.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · InfoMoney
