Tentar prever os movimentos exatos do mercado para maximizar ganhos em fundos de investimento imobiliários (FIIs) é uma estratégia que, segundo um estudo da XP Investimentos, pode custar caro ao investidor. A análise, focada nos últimos 10 anos, demonstra que a ausência em um número ínfimo de pregões com as maiores altas do IFIX, o principal índice de FIIs na B3, pode ter um impacto devastador na rentabilidade acumulada de longo prazo.

O levantamento da XP aponta que ficar de fora de apenas três dos melhores pregões do IFIX nos últimos dez anos teria reduzido o retorno total acumulado em cerca de 20%. O impacto se torna ainda mais drástico quando se considera a ausência nos 30 melhores dias de negociação, que representam apenas 1,2% das sessões da década. Nesse cenário, o retorno acumulado despencaria de um potencial de +133,9% para apenas +41,7%, uma queda de 68,8%. "Em outras palavras, não estar posicionado em fundos imobiliários durante apenas 0,12% a 1,21% dos pregões analisados teria comprometido substancialmente o retorno acumulado pelo investidor ao longo de uma década", conclui a XP.

A armadilha do 'market timing'

Esses resultados reforçam a ideia de que o mercado financeiro, e em particular o de FIIs, tende a incorporar rapidamente novas informações e mudanças nas expectativas. Essa dinâmica torna extremamente difícil a tarefa de capturar movimentos de alta por meio de estratégias de 'market timing', ou seja, tentar acertar o momento exato de entrada e saída. A XP observa que, no caso dos FIIs, essa dificuldade pode ser ainda mais acentuada pela menor liquidez de uma parcela relevante da classe. Essa característica limita a capacidade de montar posições relevantes sem pressionar os preços, especialmente em períodos de recuperação mais intensa.

Ademais, a pesquisa indica que muitas das maiores altas diárias observadas ocorreram em cenários de volatilidade acima da média e, crucialmente, após períodos de desvalorização ou estabilização do índice. São justamente essas condições que tendem a aumentar a aversão ao risco, levando investidores a reconsiderar sua alocação estrutural, muitas vezes no momento errado.

Custos distintos entre FIIs de tijolo e de papel

O estudo da XP também segmentou o impacto do 'erro de timing' entre fundos imobiliários de tijolo (que investem diretamente em imóveis físicos) e fundos de recebíveis (conhecidos como 'papel'). A análise indica que o custo do 'timing' equivocado é mais severo nos FIIs de tijolo, devido à sua inerente maior volatilidade. Para esses fundos, a ausência nas três maiores altas diárias teria reduzido o retorno total acumulado em 10 anos em 24,8%, e o impacto chegaria a aproximadamente 78% se as 30 maiores altas fossem excluídas.

Nos fundos de recebíveis, o padrão se repetiu, mas com menor intensidade. As reduções de retorno alcançariam 17,3% e 68%, respectivamente, ao se excluir as 3 e as 30 maiores altas diárias. A XP avalia que essa diferença é consistente com a maior volatilidade dos fundos de tijolo, que tendem a apresentar movimentos mais acentuados de valorização e queda em resposta às mudanças nas condições de mercado. "Os resultados sugerem, portanto, que, quanto maior a volatilidade da subclasse, maior tende a ser o custo de não capturar seus melhores dias de negociação", conclui a corretora.

Disciplina de alocação como norte

A principal mensagem que emerge dos dados é clara: tentar acertar o 'market timing' nos fundos imobiliários é uma estratégia arriscada e potencialmente custosa, mesmo quando a intenção é boa. As evidências não sugerem uma exposição invariável aos FIIs nem a ignorância de mudanças nos fundamentos, no valuation ou nas condições macroeconômicas. A implicação central é que fatores conjunturais não deveriam levar ao abandono automático da exposição estrutural à classe, especialmente quando os fundamentos que justificam sua presença no portfólio permanecem sólidos.

Uma abordagem mais prudente, segundo a XP, é definir uma alocação estrutural compatível com os objetivos, restrições de liquidez e tolerância ao risco de cada investidor, realizando ajustes táticos em torno desse núcleo. Em períodos adversos, a avaliação mais importante não é antecipar os momentos exatos de saída e reentrada, mas sim verificar se os fundamentos que justificam a presença dos FIIs no portfólio sofreram mudanças estruturais duradouras.

Em última análise, a consistência e a disciplina na alocação de ativos, alinhadas a uma visão de longo prazo, tendem a ser mais recompensadoras do que a busca incessante por adivinhar os movimentos de curto prazo do mercado de fundos imobiliários. A paciência e a convicção nos fundamentos podem ser as maiores aliadas do investidor.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times