A XP Investimentos iniciou a cobertura do fundo imobiliário Guardian Real Estate (GARE11), recomendando a compra das cotas com um preço-alvo de R$ 9,33. Este valor representa um potencial de valorização de 7,4% em relação ao preço atual de R$ 8,69. Os analistas Marx Gonçalves e Eduardo Bacelar destacaram, em relatório, a previsibilidade dos rendimentos, a qualidade dos imóveis e a gestão ativa do portfólio como pilares da tese de investimento. O fundo, que opera com um dividend yield estimado em 11,4% para os próximos 12 meses, projeta a manutenção de suas distribuições mensais entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota, em linha com o guidance estabelecido.

Criado em 2020 e inicialmente negociado como GALG11, o fundo mudou sua denominação para Guardian Real Estate no segundo semestre de 2023, expandindo sua estratégia para abranger diversos segmentos imobiliários. Desde o início de suas operações, o GARE11 acumula um retorno de 44,8%, superando o IFIX e o IFIX Tijolo. Ao final de agosto, o portfólio contava com 34 imóveis, totalizando 498 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL). A receita do fundo é majoritariamente composta por imóveis de renda urbana (57%), seguidos por logísticos (36%) e escritórios (7%). O portfólio encontra-se integralmente ocupado, e 88% da receita provém de contratos atípicos com multas rescisórias, prazos médios de 9,33 anos e reajuste anual pelo IPCA. Essas características conferem maior previsibilidade e reduzem o risco de vacância, embora limitem potenciais reajustes acima da inflação.

Estrutura e Eficiência

A XP também ressalta a estrutura de fundos exclusivos utilizada pelo GARE11 para deter parte de seus ativos. Sendo o único cotista desses veículos, o fundo ganha flexibilidade em operações de compra e venda. Esse modelo pode otimizar a eficiência tributária em transações imobiliárias, permitindo a negociação de participações em fundos que detêm os empreendimentos, em vez da transferência direta das propriedades. Essa abordagem pode resultar em economia de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), dependendo da estrutura e das condições específicas de cada operação.

Concentração de Receita e Alertas

Apesar da avaliação positiva, a XP aponta a concentração de receita como o principal ponto de atenção. Os três maiores inquilinos respondem por 73% da receita total do fundo: Grupo Carrefour/Atacadão (41%), BAT/Souza Cruz (19%) e Grupo Pão de Açúcar (GPA) (13%). A qualidade de crédito dos principais locatários e a robustez dos contratos são fatores que mitigam esses riscos. No entanto, a situação de recuperação extrajudicial do GPA exige acompanhamento, embora os analistas avaliem que o processo não deve afetar financeiramente o GARE11, dado que as dívidas em questão são não operacionais e os pagamentos a fornecedores, funcionários e locadores são preservados. Os contratos com o GPA, de natureza atípica e com vencimentos entre 2038 e 2041, possuem multas rescisórias, oferecendo proteção adicional ao fundo.

Outros Riscos e Perspectivas

A XP também monitora outros riscos que podem impactar o desempenho do GARE11. O risco de mercado, ligado a oscilações macroeconômicas como juros, inflação e recessões, e mudanças em políticas públicas, é um deles. O risco de liquidez, relacionado à dificuldade de negociar cotas sem impactar preços, especialmente em volumes maiores, também é mencionado. Por fim, o risco de gestão, onde uma estratégia inadequada poderia comprometer os resultados e os rendimentos distribuídos aos cotistas, completa a lista de fatores a serem observados.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times