O Citi elevou o preço-alvo das ações da Log Commercial (LOGG3) de R$ 27,50 para R$ 33, sinalizando um potencial de valorização de 22% em relação ao fechamento recente. A revisão reflete uma confiança crescente na capacidade da companhia de executar seu plano de negócios, mesmo diante de um cenário macroeconômico desafiador.
Apesar da melhora no target, a instituição financeira optou por manter a recomendação neutra e a classificação de alto risco para o ativo. Segundo relatório divulgado pelo banco, a persistência de taxas de juros elevadas no Brasil continua sendo o principal entrave para a expansão acelerada da empresa, limitando o otimismo imediato sobre o papel.
A estratégia de reciclagem de ativos
A tese do Citi para a Log baseia-se na solidez operacional da companhia e no crescimento estrutural do mercado de galpões logísticos. Um ponto central dessa análise é o sucesso na reciclagem de ativos, exemplificado pela venda de 11 imóveis para a Itaú Asset Management em maio, em uma operação que totalizou R$ 1,02 bilhão.
Para os analistas, essa estratégia não é um evento isolado, mas um componente estrutural do modelo de negócios. A liquidez crescente no mercado de galpões, impulsionada pelo apetite de grandes fundos imobiliários como HGLG11, BTLG11 e XPLG11, valida a tese de que a Log pode seguir convertendo seu estoque imobiliário em caixa para financiar novos desenvolvimentos.
Demanda estrutural e e-commerce
O ambiente de mercado favorece a Log devido à escassez de ativos premium no país. Com apenas 16 metros quadrados de galpões Classe A para cada 100 habitantes, o Brasil apresenta um déficit significativo em comparação a mercados como México e Estados Unidos. Esse gap, somado ao crescimento do e-commerce, que atingiu 9,9% de participação nas vendas do varejo em 2025, sustenta a demanda por centros de distribuição modernos.
A queda da vacância logística nacional, que recuou de 12,8% em 2020 para 6,6% no primeiro trimestre de 2026, é outro indicador citado como positivo. A combinação de baixa oferta e alta demanda cria um cenário de pressão altista nos aluguéis, o que beneficia diretamente o portfólio de 2,9 milhões de metros quadrados da companhia.
Implicações para o setor e investidores
A expansão da unidade de serviços é um diferencial apontado pelo Citi como mitigador de riscos. Com um avanço de 94% na receita de serviços na comparação anual do 1T26, a Log busca tornar-se menos dependente da volatilidade do desenvolvimento imobiliário puro. A meta de cobrir integralmente as despesas administrativas com essas receitas recorrentes até 2028 é vista como um passo crucial para a estabilidade da companhia.
Para os investidores, a cautela do Citi reflete a sensibilidade do setor imobiliário à curva de juros. Negociando a cerca de 0,7 vez o valor patrimonial projetado para 2026, a ação reflete o desconto que o mercado aplica a empresas de alto crescimento em um ambiente de custo de capital elevado, onde o refinanciamento e a alavancagem exigem monitoramento constante.
O desafio da Selic e o futuro
O grande ponto de interrogação para o mercado permanece o horizonte da política monetária. Enquanto a Log projeta vendas de imóveis na casa dos R$ 2 bilhões para 2027, a execução desse plano depende de um mercado de capitais aquecido e de um custo de dívida que permita a viabilidade dos novos projetos de desenvolvimento.
A evolução da vacância e a capacidade da empresa em manter o ritmo de reciclagem de ativos serão os indicadores a observar nos próximos trimestres. A transição para um modelo mais focado em serviços recorrentes poderá, eventualmente, forçar uma reavaliação do risco atribuído ao papel pelos analistas.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Money Times
