Em um evento marcante para o mercado de capitais, os fundos imobiliários (FIIs) registraram uma performance expressiva no primeiro pregão após o primeiro turno das eleições presidenciais de 2022. A forte queda nos juros de longo prazo abriu caminho para uma recuperação significativa nas cotas, beneficiando especialmente aqueles fundos que na época negociavam com descontos relevantes em relação ao seu valor patrimonial. Essa movimentação foi uma resposta direta da reação do mercado ao resultado eleitoral, que indicou uma disputa acirrada e uma composição parlamentar com maior representatividade para o PL.

A curva de juros sentiu o impacto, com o DI para janeiro de 2035 recuando substancialmente, o que, por sua vez, diminuiu o retorno oferecido por títulos públicos indexados à inflação. Para os FIIs, essa dinâmica era crucial, pois competem diretamente com esses títulos pela preferência do investidor em busca de renda. Com a redução do retorno dos ativos considerados de menor risco, os fundos imobiliários se tornaram proporcionalmente mais atraentes, e aqueles negociados com descontos acentuados ganharam ainda mais destaque.

O Mecanismo por Trás da Alta

A relação entre FIIs e taxas de juros é intrínseca. Quanto menor a taxa utilizada pelo mercado para descontar os fluxos de renda futuros esperados de um imóvel ou portfólio, maior o valor presente desses fluxos. Em outras palavras, a queda nos juros reais aumenta o valor percebido dos ativos imobiliários. Paralelamente, a menor atratividade dos títulos públicos, como a NTN-B, em um cenário de juros em retração, força os investidores a buscarem alternativas de renda mais rentáveis. Os fundos imobiliários, especialmente os que oferecem rendimentos consistentes e negociam abaixo do valor patrimonial, emergem como opções interessantes.

Na época, Gabriel Pereira, head de fundos imobiliários da AVIN, destacava que muitos fundos ainda carregavam descontos expressivos, negociando em média cerca de 25% abaixo de seus valores patrimoniais. A queda de quase 70 pontos-base nos juros reais longos em um único dia provocou uma reprecificação generalizada do setor. Essa redução no prêmio exigido pelo mercado poderia sustentar a alta das cotas, à medida que o desconto se fechasse. A análise de então considerava que o cenário ainda dependia do desfecho do segundo turno, sugerindo que o fechamento dos descontos seria uma tese de médio prazo, não apenas uma aposta eleitoral de curto prazo.

Implicações para Diferentes Segmentos de FIIs

A valorização pós-eleitoral de 2022 não foi homogênea e variou conforme o segmento e as características específicas de cada fundo. Nos fundos de lajes corporativas, aqueles com boas localizações e descontos relevantes, como o JSRE11 e o HGRE11, chamaram a atenção. O JSRE11, por exemplo, negociava com um P/VP de aproximadamente 0,63, enquanto o HGRE11 operava em torno de 0,80 vez o patrimônio. O TEPP11, com P/VP próximo de 0,79, também se destacou.

No segmento de shoppings, o BBIG11 apresentou um desconto significativo (P/VP de 0,59), beneficiado não apenas pela queda dos juros, mas também por um catalisador específico: a aprovação da venda de um ativo importante. Já fundos mais defensivos, como o HGRU11 (renda urbana), mantiveram uma negociação mais próxima do valor patrimonial, refletindo a busca por estabilidade. No setor logístico, o LVBI11 mostrou um P/VP de 0,83, com baixa vacância e um histórico de distribuição consistente.

Riscos e Oportunidades em Fundos de Papel e Híbridos

Nos fundos de papel e híbridos, a queda nos juros também se fez sentir, mas a análise exigia atenção redobrada aos riscos de crédito e à composição das carteiras. O KORE11, negociado a 0,64 vez seu valor patrimonial, contava com um programa de recompra de cotas que poderia oferecer suporte adicional. O OUJP11 e o MCRE11 também apresentaram P/VP abaixo de suas médias históricas, indicando oportunidades. O VGHF11, com um dos maiores descontos da lista na ocasião (P/VP próximo de 0,64), refletia não apenas a queda dos juros, mas também um risco de crédito considerado mais elevado.

Lições de 2022 e Perspectivas Atuais

A forte reação positiva dos FIIs em 2022, embora pontual, deixou lições importantes. Na época, o cenário futuro carregava incertezas que dependiam do desenrolar do segundo turno e das futuras decisões do governo. Olhando em retrospecto, a sustentabilidade da valorização esteve atrelada à capacidade dos fundos de manterem seus fluxos de renda e à evolução do cenário macroeconômico nos anos seguintes.

Hoje, às vésperas de um novo ciclo eleitoral em 2026, acompanhar a relação entre o valor patrimonial e o preço de mercado continua sendo um indicador crucial. A análise detalhada dos fundamentos de cada fundo — qualidade dos ativos, gestão e capacidade de gerar renda recorrente — segue como o principal fator para decisões de investimento bem-sucedidas, especialmente em um mercado que revive as sensibilidades do passado a cada nova eleição.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · InfoMoney