A Iguatemi (IGTI11) iniciou o desenvolvimento do "Casa Figueira", um bairro planejado de 1 milhão de metros quadrados em Campinas, no interior de São Paulo. O projeto, que tem o Shopping Iguatemi Campinas como âncora, prevê a construção de 100 empreendimentos imobiliários ao longo de 25 anos, com um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado em R$ 10 bilhões. A expectativa da companhia é que o local abrigue cerca de 60 mil pessoas, consolidando uma estratégia de adensamento ativo.
Segundo Marcos Montes, diretor de RI e planejamento da Iguatemi, o terreno integra o estoque da empresa desde a década de 1980. A decisão de não fragmentar a área com empreendimentos isolados, mas sim estruturar um bairro completo, reflete uma visão de longo prazo sobre o fluxo de consumidores e a valorização imobiliária do entorno de seus ativos.
O legado do landbank
A área em questão pertence à Fundação FEAC, parceira de longa data da Iguatemi. A gestão desse terreno ao longo das últimas décadas permitiu que a companhia esperasse o momento de maturação urbana ideal para viabilizar um projeto de grande escala. O modelo de ocupação foca na integração entre torres residenciais, comerciais e áreas de lazer, mantendo a Iguatemi como a "master developer" do projeto.
Ao atuar na definição dos padrões urbanísticos e arquitetônicos, a empresa busca garantir que o adensamento seja qualificado. Essa abordagem difere de vendas pontuais de lotes, pois permite que a Iguatemi controle a qualidade do ecossistema que circunda seus centros de compras, mitigando riscos de ocupação desordenada e maximizando o valor do metro quadrado no longo prazo.
Mecanismos de capital e expansão
Para viabilizar o projeto sem pressionar o balanço, a Iguatemi tem estruturado as obras majoritariamente por meio de permutas. Essa estratégia reduz a necessidade de desembolso de capital próprio, permitindo que a empresa mantenha participação na valorização dos imóveis. A dinâmica de "fluxo qualificado" é o motor financeiro da operação.
O sucesso da estratégia é sustentado pela demanda reprimida por espaços de alto padrão em Campinas. O exemplo recente da torre comercial Sky Galleria, que atingiu ocupação total rapidamente, serve como prova de conceito para a companhia. A leitura aqui é que a oferta de produtos imobiliários de alto nível, integrados a serviços e varejo, atrai tanto empresas quanto moradores que buscam conveniência.
Tendência de uso misto no setor
A Iguatemi não está sozinha nessa corrida. A Multiplan, com o projeto Golden Lake em Porto Alegre, e a Allos, com dezenas de torres residenciais em construção pelo Brasil, seguem a mesma lógica. O objetivo central é transformar o shopping de um destino de compras esporádicas em um hub de convivência diária para uma população residente no entorno imediato.
Esses projetos de uso misto criam uma simbiose entre as unidades residenciais e o shopping, garantindo tráfego constante de pedestres. Para os reguladores e urbanistas, o desafio reside em integrar esses "bairros privativos" à infraestrutura da cidade, garantindo que o desenvolvimento privado dialogue com as necessidades de mobilidade e serviços públicos da região.
Perspectivas e incertezas
O horizonte de 20 a 25 anos para a conclusão do Casa Figueira impõe um ritmo condicionado à absorção da cidade. A incerteza reside na capacidade de manter o padrão de ocupação e a demanda por escritórios em um cenário macroeconômico volátil. A capacidade da Iguatemi de adaptar o projeto ao longo do tempo será o diferencial para o sucesso financeiro.
O mercado observará como a companhia equilibrará a escala do projeto com as mudanças nos hábitos de consumo e trabalho. A consolidação de Campinas como um polo de atração populacional é o pilar que sustenta a tese, mas a execução gradual será o verdadeiro teste para a resiliência do modelo de negócio da Iguatemi.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Money Times
