O cenário de queda da taxa Selic no Brasil abre uma janela de oportunidade particularmente favorável para os fundos imobiliários de tijolo. Segundo o professor Mira, analista CNPI e convidado do programa Liga de FIIs, do InfoMoney, o momento atual justifica um aumento na exposição a esses ativos, com potencial de valorização das cotas.

Mira defende uma estratégia tática, onde a alocação em fundos de imóveis físicos pode chegar a 60% ou 70% da carteira, sem, contudo, abandonar os fundos de recebíveis (papel), essenciais para a geração de renda e diversificação. Ele sugere que o investidor comece com uma divisão equilibrada de 50% em tijolo e 50% em papel, ajustando conforme o perfil e o ciclo econômico. A lógica por trás dessa recomendação reside no comportamento distinto das duas classes de FIIs em diferentes cenários de juros e inflação. Enquanto fundos de recebíveis tendem a se beneficiar de taxas de juros elevadas, os fundos de tijolo sofrem com o aumento do custo de capital e a taxa de desconto. Com a inversão desse ciclo, os imóveis físicos e suas cotas tendem a se valorizar.

FIIs de Tijolo: O Momento de Oportunidade

O analista destaca que a perspectiva para os fundos de tijolo nos próximos anos é positiva, impulsionada pela expectativa de um ambiente de juros mais baixos. Essa condição favorece a redução do custo de dívida para os empreendedores imobiliários e aumenta a atratividade dos dividendos distribuídos pelos FIIs em comparação com a renda fixa. Para o investidor que busca ganho de capital, Mira aponta que fundos de FOFs (Fundos de Fundos), hedge funds e multiestratégia, classificados como ativos de beta mais elevado, podem amplificar os retornos em um cenário de recuperação do mercado. Esses veículos tendem a apresentar movimentos mais intensos, tanto nas quedas quanto nas valorizações, oferecendo oportunidades de ganho especulativo e de capital, além da renda passiva dos dividendos.

Diversificação Estratégica em Quatro Setores

Para o investidor que busca uma abordagem mais simplificada e menos ativa, Mira propõe uma estrutura de diversificação focada em quatro classes principais de FIIs: logística, lajes corporativas e de renda urbana, shopping centers, e fundos de recebíveis. A sugestão é alocar aproximadamente 25% do portfólio em cada uma dessas categorias. A partir dessa divisão, o investidor pode selecionar cerca de três fundos de cada segmento, totalizando uma carteira de aproximadamente 12 ativos. A recomendação inicial para a seleção é priorizar os maiores fundos de cada classe, pois estes tendem a oferecer maior diversificação intrínseca e contam com o acompanhamento de um número expressivo de investidores, o que pode conferir maior liquidez e estabilidade.

Implicações para o Investidor Brasileiro

O cenário de queda de juros no Brasil, embora ainda sujeito a volatilidades e decisões de política monetária, sinaliza um ambiente mais propício para ativos de risco, como os fundos imobiliários. A estratégia de Mira, ao focar em FIIs de tijolo e diversificar em setores específicos, alinha-se com a busca por retornos superiores aos da renda fixa. Para o investidor brasileiro, que tem visto a renda fixa perder atratividade com a redução da Selic, os FIIs se apresentam como uma alternativa relevante para manter o poder de compra e buscar rentabilidade. A gestão ativa, embora possa otimizar retornos, exige conhecimento e tempo; a abordagem sugerida por Mira oferece um caminho estruturado para quem está começando ou prefere uma gestão mais passiva, mitigando riscos excessivos.

Perguntas em Aberto e Perspectivas Futuras

Apesar do otimismo com a queda dos juros, o mercado de FIIs, assim como outros ativos de renda variável, permanece suscetível a fatores macroeconômicos e políticos. A velocidade e a magnitude dos cortes na Selic, a inflação persistente em alguns setores e a instabilidade global são variáveis que podem influenciar o desempenho dos fundos. A capacidade dos gestores em adaptar suas estratégias às mudanças do cenário e a resiliência dos inquilinos e compradores de imóveis serão determinantes para o sucesso dos FIIs de tijolo. A diversificação em setores como logística, shopping centers e lajes corporativas, embora robusta, pode enfrentar desafios específicos de cada nicho, como a vacância em escritórios ou a concorrência do e-commerce para shoppings.

O momento atual, com juros em trajetória de queda, apresenta uma oportunidade clara para os fundos imobiliários de tijolo. A estratégia de Mira, combinando alocação tática e diversificação setorial, oferece um roteiro para investidores que buscam capturar essa valorização, equilibrando risco e retorno em suas carteiras. A seleção cuidadosa dos ativos e o acompanhamento das dinâmicas de mercado serão cruciais para navegar neste ciclo.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · InfoMoney