A XP Asset adotou uma estratégia de contorno para manter o ritmo de aquisições no setor logístico brasileiro, mesmo sob um cenário de juros elevados que restringe novas emissões de cotas. Segundo reportagem do InfoMoney, a gestora estruturou veículos temporários, batizados de XP Log Prime Yield 1 e 2, para garantir a compra de ativos estratégicos sem depender de captações imediatas junto ao mercado de capitais.
Essa manobra permite que a gestora capture oportunidades de mercado que, de outra forma, seriam perdidas pela falta de liquidez no veículo principal, o XP Log. A expectativa é que, assim que as condições macroeconômicas permitirem, esses ativos sejam incorporados ao portfólio principal, consolidando uma plataforma logística de grande escala.
Estrutura operacional em tempos de juros altos
A criação dos fundos Prime Yield responde a uma dificuldade estrutural que afeta a indústria de fundos imobiliários de tijolo no Brasil. Com o custo de capital elevado, a emissão de novas cotas torna-se proibitiva ou diluidora, forçando gestoras a buscarem alternativas para não interromper o ciclo de crescimento dos portfólios.
Ao utilizar veículos com mandatos específicos, a XP Asset isola o risco e a necessidade de financiamento. Essa abordagem garante que a gestora permaneça ativa em leilões e negociações de ativos premium sem pressionar o balanço do fundo principal, que atualmente detém cerca de R$ 5,4 bilhões em patrimônio.
A aposta estratégica em polos regionais
Dentro da estratégia de aquisições, o mercado de Manaus emergiu como um pilar central, superando expectativas iniciais da equipe de gestão. A combinação de incentivos fiscais da Zona Franca com a demanda crescente do e-commerce transformou a região em um dos ativos mais rentáveis do portfólio.
Dados da gestora indicam que renovações de contratos na região alcançaram ganhos reais superiores a 20% nos últimos 18 meses. Esse desempenho valida a tese de que, em mercados logísticos específicos, a demanda por infraestrutura de qualidade permanece resiliente mesmo diante de pressões macroeconômicas globais.
Implicações para o mercado de FIIs
A tática da XP Asset sinaliza um movimento de profissionalização e sofisticação na gestão de ativos imobiliários no país. Ao evitar a dependência exclusiva de emissões públicas, a gestora consegue manter uma postura ofensiva, preparando o terreno para uma futura consolidação que visa atrair investidores institucionais e estrangeiros.
Para os cotistas, a estratégia oferece uma camada de proteção contra a volatilidade do mercado de capitais, garantindo que o crescimento do fundo ocorra de forma planejada. Contudo, a eficácia do modelo depende da capacidade de conversão desses veículos temporários em estruturas permanentes no momento oportuno.
Perspectivas e riscos monitorados
Embora o risco da estratégia seja considerado controlado pela gestão, o cenário de incerteza permanece. Caso a taxa de juros permaneça em patamares restritivos por um período prolongado, a XP avalia alternativas que incluem a venda de ativos para terceiros ou a transformação definitiva dos veículos temporários em fundos permanentes.
O mercado agora observa a velocidade de alocação do segundo veículo e a capacidade da gestora em manter a taxa de ocupação e o crescimento dos aluguéis em um ambiente de desaceleração econômica. A consolidação final, que projeta um fundo com mais de 2,2 milhões de metros quadrados, será o teste definitivo da tese.
A transição desses ativos para o XP Log representa um movimento ambicioso para criar um player de escala no setor logístico nacional. A viabilidade dessa consolidação, contudo, permanece vinculada à normalização da curva de juros e ao apetite do mercado por novas ofertas de cotas nos próximos ciclos.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · InfoMoney — Onde Investir
