A Comissão de Finanças e Tributação da Câmara dos Deputados deu um passo decisivo para alterar a lógica de atuação do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). O colegiado aprovou, na última semana, o substitutivo do deputado Merlong Solano (PT-PI) ao Projeto de Lei 5663/16, de autoria do deputado Carlos Zarattini (PT-SP), que abre caminho para a implementação do aluguel social utilizando recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR).
O movimento sinaliza uma mudança de paradigma na política habitacional brasileira, que historicamente priorizou a transferência da propriedade como solução única para o déficit habitacional. Ao buscar a inclusão da locação social, o legislativo tenta endereçar um público que, embora necessite de moradia digna, frequentemente encontra barreiras intransponíveis no acesso ao crédito imobiliário tradicional ou na sustentabilidade do pagamento de parcelas de longo prazo.
O mecanismo de proteção fiscal e a viabilidade do FAR
A preocupação central dos parlamentares durante a tramitação foi a sustentabilidade financeira do Fundo de Arrendamento Residencial. Para evitar que a medida se tornasse uma fonte de despesas obrigatórias descontroladas, o relator estruturou o projeto com travas de segurança fiscal. O texto estabelece que a implementação dos programas de aluguel social não gera gastos automáticos para o Tesouro Nacional, vinculando qualquer repasse à existência de dotações orçamentárias específicas e disponibilidade financeira anual.
Essa arquitetura busca blindar o fundo contra riscos de insolvência, garantindo que a oferta de locação social seja dimensionada conforme a capacidade de investimento do Estado em cada ciclo orçamentário. A decisão de rejeitar modificações que visavam incluir regras de arrendamento mercantil reforça a intenção de manter o foco em um modelo de locação estatal administrada, simplificando a gestão do patrimônio e isolando o impacto orçamentário dentro dos limites previstos pela legislação fiscal vigente.
A descentralização da gestão habitacional
O desenho institucional proposto descentraliza significativamente a operação do programa. Após o aporte do FAR para a viabilização das unidades, a gestão do patrimônio e a cobrança dos aluguéis serão transferidas para entidades gestoras intermediárias. O leque de administradores inclui prefeituras, governos estaduais, companhias de habitação regionais e até empresas privadas, desde que estas últimas operem sob regras estritas de regulação estabelecidas pelo Poder Executivo.
Este modelo de gestão delegada transfere a complexidade operacional da manutenção e da cobrança para a ponta, onde o contato com os beneficiários das Faixas 1 e 2 é mais direto. A lógica é permitir que a administração local adapte a oferta às necessidades específicas de cada território, mantendo, contudo, a supervisão federal sobre o uso dos recursos do fundo e o cumprimento das finalidades sociais do programa.
Implicações para o déficit habitacional e o mercado
A introdução do aluguel social no MCMV atinge diretamente as famílias com renda de até R$ 5 mil, que frequentemente ficam presas entre a informalidade e a impossibilidade de contrair dívidas de longo prazo. Ao desvincular o direito à moradia da propriedade definitiva, o Estado oferece uma solução de transição que pode reduzir a pressão sobre ocupações irregulares e áreas de risco, oferecendo um teto com custos adequados à capacidade de pagamento real desses beneficiários.
Para o mercado, a mudança pode abrir um novo nicho de atuação para empresas de gestão imobiliária e construtoras interessadas em parcerias público-privadas. Se bem executado, o modelo pode criar um mercado secundário de serviços de zeladoria e administração predial em larga escala, ainda que a dependência de orçamentos públicos continue sendo a variável mais crítica para a escala do projeto.
O caminho legislativo e as incertezas remanescentes
Embora tenha avançado na Comissão de Finanças, o projeto ainda enfrenta um rito legislativo rigoroso. A próxima parada é a Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ), onde a constitucionalidade e a juridicidade da proposta serão escrutinadas. Caso a matéria não seja alvo de recursos para votação em plenário, o projeto seguirá para análise do Senado Federal, onde as discussões sobre o impacto orçamentário podem ganhar novos contornos.
O sucesso da medida dependerá não apenas da aprovação final, mas da capacidade do Poder Executivo em regulamentar as regras de gestão e de repasse de forma eficiente. A dúvida que permanece é se a estrutura atual será suficiente para atrair gestores privados qualificados e se a governança do FAR conseguirá suportar a transição de um fundo focado em construção para um fundo focado em gestão de ativos imobiliários de locação.
O debate sobre o aluguel social no Brasil apenas começa a ganhar corpo técnico no Congresso, testando a capacidade do Estado de inovar em políticas habitacionais sem comprometer a saúde das contas públicas. O desfecho dessa tramitação dirá muito sobre a disposição do país em abraçar modelos de habitação que privilegiam o uso em detrimento da posse.
Com reportagem de Brazil Valley
Source · Money Times
