O fundo imobiliário Caixa Agências (CXAG11) assinou o compromisso de venda de uma agência em São Lourenço, Minas Gerais, por R$ 4,75 milhões. O imóvel, que tem a própria Caixa Econômica Federal como inquilina, foi negociado com um prêmio de 25,1% sobre seu valor de avaliação, segundo fato relevante. A operação vai gerar um lucro de R$ 1,82 por cota a ser distribuído aos investidores.

O movimento é mais do que uma simples transação imobiliária; é a primeira colheita relevante de uma estratégia de 'sale and leaseback' estruturada em 2021. Naquele ano, a Caixa integralizou 32 de suas agências ao fundo, levantando capital e, ao mesmo tempo, firmando contratos de aluguel de 10 anos para os mesmos locais. A venda atual valida a tese de que o fundo poderia não apenas gerar renda com os aluguéis, mas também realizar ganhos de capital na gestão do portfólio.

A maturação da tese

Operações de 'sale and leaseback' são um instrumento clássico de gestão de balanço para grandes corporações. Empresas com uso intensivo de capital imobiliário vendem seus imóveis para um investidor e os alugam de volta, liberando recursos para investir em sua atividade principal. Para o investidor — no caso, o FII —, o atrativo é a previsibilidade de receita com um inquilino de peso e um contrato de longo prazo.

A venda da agência em Minas Gerais com um ganho de 35,6% sobre o custo histórico demonstra a capacidade do gestor de agregar valor além do aluguel. A Taxa Interna de Retorno (TIR) de 15,2% ao ano e o Múltiplo sobre o Capital Investido (MOIC) de 1,8 vez são métricas que o mercado financeiro lê como um selo de execução bem-sucedida.

Sinalização para o mercado

O desinvestimento parcial do CXAG11 serve como um termômetro para o mercado de fundos imobiliários de tijolo, especialmente os que possuem contratos atípicos com inquilinos de baixo risco. A transação reforça que, mesmo em um cenário de juros ainda elevados, ativos imobiliários bem localizados e com bons contratos seguem sendo uma reserva de valor e uma fonte potencial de ganhos de capital.

A Caixa ainda possui a opção de recompra dos imóveis ao final do contrato de locação. No entanto, a capacidade do fundo de vender um dos ativos no mercado secundário com um prêmio significativo antes do prazo final é um sinal de força. Resta observar se esta será uma estratégia pontual de reciclagem de portfólio ou o início de uma fase mais ativa de realização de lucros para o fundo, que ainda possui dezenas de ativos similares em carteira.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times