O fundo Vinci Logística (VILG11) assinou um acordo para adquirir um condomínio logístico em Campinas por R$ 140 milhões. O ativo, com 46,3 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL), está localizado próximo ao Aeroporto de Viracopos, o maior terminal de cargas do Brasil, e se encontra 100% locado para empresas de e-commerce e transporte.

A transação, informada em fato relevante, representa mais do que uma simples adição ao portfólio. É um movimento estratégico de concentração de capital. Com a compra, a participação de São Paulo na receita de locação do VILG11 saltará de 17% para 25%, tornando o estado o principal mercado para o fundo. A leitura é que o Vinci está trocando diversificação geográfica por exposição a um mercado considerado premium e resiliente.

O prêmio de estar no lugar certo

A escolha por Campinas não é acidental. A região é um dos principais polos logísticos do país, e a proximidade com Viracopos confere ao ativo um valor estratégico para inquilinos de e-commerce e logística. O valor da transação, de aproximadamente R$ 3.024 por metro quadrado, estabelece um novo benchmark para ativos de alta qualidade na região. A estrutura do negócio também revela sofisticação para mitigar riscos.

O pagamento será feito em três parcelas ao longo de 12 meses, e o vendedor oferecerá uma garantia de renda mínima por um ano. Essa cláusula protege o fundo contra uma eventual desocupação, assegurando o fluxo de caixa projetado. Para os cotistas, o fundo estima um cap rate de entrada de 9,7% e um yield médio de 17,1% no primeiro ano — uma rentabilidade atrativa, embora não garantida, que reflete a confiança na tese de investimento.

Uma estratégia de concentração

Este movimento do VILG11 indica uma realocação deliberada dos recursos obtidos com a venda de outros ativos, concluída em 2023. Em vez de pulverizar o capital, a gestão opta por reforçar sua posição em um mercado consolidado, buscando ativos com potencial de valorização e geração de renda estável. A decisão de fazer de São Paulo seu principal centro de receita é uma aposta na contínua demanda logística impulsionada pelo consumo e pela indústria no estado mais rico do país.

Para o setor de fundos imobiliários, a transação serve como um termômetro. Sinaliza que, mesmo em um cenário de juros ainda elevados, há apetite por ativos logísticos bem localizados e com bons inquilinos. A operação do Vinci reforça a tese de que a qualidade e a localização do imóvel são fatores decisivos, capazes de justificar um prêmio e concentrar o risco de forma calculada.

A conclusão do negócio, prevista para os próximos 45 dias, ainda depende de condições precedentes. Contudo, a direção estratégica já está traçada: para o VILG11, o futuro da logística passa, mais do que nunca, pelo coração econômico do Brasil.

Com reportagem de Brazil Valley

Source · Money Times